Hvorfor boligmarkedet bobler pop

I modsætning til aktiemarkedet, hvor folk forstår og accepterer risikoen for, at priserne kan falde fra tid til anden - nogle gange alvorligt - tror mange mennesker, der køber et hus, ikke rigtigt, at værdien af ​​deres bolig nogensinde vil falde så meget.

Faktisk har boligmarkedet historisk set ikke været påvirket af prisbobler sammenlignet med andre aktivklasser. Det kan til dels skyldes de store transaktionsomkostninger, der er forbundet med at købe et hjem, for ikke at nævne omkostningerne ved at eje og vedligeholde et hjem - som alt sammen modvirker spekulativ adfærd. Boligmarkederne gennemgår dog nogle gange perioder med irrationel overflod og ser priserne stige hurtigt, før de falder tilbage på linje.

I denne artikel vil vi diskutere årsagerne til boligprisbobler, de triggere, der får boligbobler til at briste, og hvorfor boligkøbere bør se på langsigtede gennemsnit, når de træffer kritiske boligbeslutninger.

Hvad er en boligboble?

Inden man kommer ind på årsagerne til boligbobler, og hvad der får dem til at springe ud, er det vigtigt at forstå en boligboble i sig selv. Disse begynder generelt med et hop i boligefterspørgslen på trods af en begrænset mængde tilgængeligt lager.

Efterspørgslen stiger yderligere, når spekulanter kommer ind på markedet, hvilket gør boblen større, efterhånden som de henter investeringsejendomme og fikser-øvre flips. Med begrænset udbud og så meget ny efterspørgsel stiger priserne naturligvis.

Boligbobler har direkte indflydelse på ejendomsbranchen, men også på boligejerne og deres privatøkonomi. Indvirkningen en boble kan have på økonomien (f.eks. på renter, udlånsstandarder og securitiseringspraksis) kan tvinge folk til at finde måder at holde trit med deres afdrag på realkreditlån, når tiderne pludselig vender og bliver hårde. Nogle er måske endda nødt til at grave dybere ned i deres lommer og bruge opsparing og pensionsmidler bare for at beholde deres hjem. Andre vil gå konkurs og tvangsauktion.

Enhver boble er normalt kun en midlertidig begivenhed. Selvom bobler på aktiemarkederne kan forekomme hyppigere, kan boligboblerne vare ved meget længere, ifølge Den Internationale Valutafond (IMF), og kan vare flere år.

Årsager til boligmarkedets bobler

Prisen på boliger, ligesom prisen på enhver vare eller service på et frit marked, er drevet af loven om udbud og efterspørgsel. Når efterspørgslen stiger eller udbuddet falder, stiger priserne. I mangel af en naturkatastrofe, som kan mindske det umiddelbare udbud af boliger, stiger priserne, når efterspørgslen har en tendens til at overstige udbudstendenserne. Udbuddet af boliger kan også være langsomt til at reagere på stigninger i efterspørgslen, fordi det tager lang tid at bygge eller reparere et hus, og i højt udviklede områder er der simpelthen ikke mere jord at bygge på. Så hvis der er en pludselig eller langvarig stigning i efterspørgslen, vil priserne helt sikkert stige.

Når det er fastslået, at en stigning i boligpriserne over gennemsnittet i første omgang er drevet af et efterspørgselschok, må vi spørge, hvad årsagerne til denne stigning i efterspørgslen er. Der er flere muligheder:

• En stigning i generel økonomisk aktivitet og øget velstand, der lægger mere disponibel indkomst i forbrugernes lommer og tilskynder til boligejerskab
• En stigning i befolkningen eller den demografiske del af befolkningen, der kommer ind på boligmarkedet
• Et lavt, generelt renteniveau, især de korte renter, der gør boliger mere overkommelige
• Innovative eller nye realkreditprodukter med lave indledende månedlige betalinger, der gør boliger mere overkommelige for nye demografiske segmenter
• Nem adgang til kredit – ofte med lavere forsikringsstandarder – som også bringer flere købere til markedet
• Højtydende strukturerede realkreditobligationer (MBS), som krævet af Wall Street-investorer, der stiller mere realkredit til rådighed for låntagere
• Mulig forkert prisfastsættelse af risiko fra realkreditinstitutter og realkreditobligationsinvestorer, der udvider adgangen til kredit til låntagere
• Det kortsigtede forhold mellem en realkreditmægler og en låntager, hvorunder låntagere undertiden opfordres til at tage overdrevne risici
• Mangel på finansiel forståelse og overdreven risikotagning hos realkreditlåntagere.
• Spekulativ og risikabel adfærd fra boligkøbere og ejendomsinvestorer drevet af urealistiske og uholdbare skøn over boligpriser.
• En stigning i hjemmeflipping.

Hver af disse variabler kan kombineres med hinanden for at få en boligmarkedsboble til at tage fart. Faktisk har disse faktorer en tendens til at nære sig af hinanden. En detaljeret diskussion af hver er uden for denne artikels omfang. Vi påpeger blot, at generelt, ligesom alle bobler, går en stigning i aktivitet og priser forud for overdreven risikotagning og spekulativ adfærd fra alle markedsdeltagere – købere, låntagere, långivere, bygherrer og investorer.

Kræfter, der sprænger boblen

Boblen brister endelig, når overdreven risikovillighed bliver gennemgående i hele boligsystemet, og priserne ikke længere afspejler noget i nærheden af ​​fundamentale forhold. Dette vil ske, mens udbuddet af boliger stadig stiger som reaktion på den tidligere efterspørgselsstigning. Med andre ord falder efterspørgslen, mens udbuddet stadig stiger, hvilket resulterer i et kraftigt fald i priserne, da ingen skal betale for endnu flere boliger og endnu højere priser.

Denne erkendelse af risiko i hele systemet udløses af tab påført af boligejere, realkreditinstitutter, realkreditinvestorer og ejendomsinvestorer. Disse erkendelser kan fremkaldes af en række ting:

• En rentestigning, der sætter boligejerskab uden for rækkevidde for nogle købere og i nogle tilfælde gør den bolig, en person ejer i øjeblikket, uoverkommelig. Dette fører ofte til misligholdelse og afskærmning, som i sidste ende øger det nuværende udbud på markedet.
• En nedgang i den generelle økonomiske aktivitet, der fører til mindre disponibel indkomst, tab af arbejdspladser eller færre ledige job, hvilket mindsker efterspørgslen efter boliger. En recession er særlig farlig.
• Efterspørgslen er opbrugt, hvilket bringer udbud og efterspørgsel i ligevægt og bremser det hurtige tempo i boligprisstigningen, som nogle boligejere, især spekulanter, regner med for at gøre deres indkøb overkommelige eller rentable. Når den hurtige prisstigning stagnerer, kan de, der regner med, at de har råd til deres hjem, miste deres hjem, hvilket bringer mere udbud til markedet.

Den nederste linje er, at når tabene stiger, strammes kreditstandarderne, let realkreditlån er ikke længere tilgængelig, efterspørgslen falder, udbuddet stiger, spekulanter forlader markedet, og priserne falder.

Krakket på boligmarkedet 2007-08

I midten af ​​2000'erne oplevede den amerikanske økonomi en udbredt boligboble, der havde en direkte indvirkning på den store recession. Efter dotcom-boblen begyndte værdierne i fast ejendom at krybe op, hvilket gav næring til en stigning i boligejerskab blandt spekulative købere, investorer og andre forbrugere. Lave renter, afslappede udlånsstandarder - inklusive ekstremt lave udbetalingskrav - gjorde det muligt for folk, der ellers aldrig ville have været i stand til at købe et hjem, at blive boligejere. Dette drev boligpriserne endnu mere op.

Men mange spekulative investorer holdt op med at købe, fordi risikoen blev for høj, hvilket førte til, at andre købere kom ud af markedet. Det viste sig faktisk, at da økonomien tog en drejning til det værre, fandt en hel masse subprime-låntagere ud af, at de var ude af stand til at betale deres månedlige realkreditlån. Det fik igen priserne til at falde. Pantsikrede værdipapirer blev solgt fra i enorme mængder, mens misligholdelse af realkreditlån og tvangsauktioner steg til hidtil usete niveauer.

Gennemsnitlig tilbagevenden

Alt for ofte begår boligejere den skadelige fejl at antage, at den seneste prisudvikling vil fortsætte i fremtiden uden først at overveje de langsigtede kursstigninger og potentialet for gennemsnitlig tilbagevenden.

Fysikkens love siger, at når et objekt - som har en tæthed større end luft - drives opad, vender det til sidst tilbage til jorden, fordi tyngdekraften virker på det. Finanslovene siger på samme måde, at markeder, der går gennem perioder med hurtig prisstigning eller depreciering, med tiden vil vende tilbage til et prispunkt, der sætter dem på linje med, hvor deres langsigtede gennemsnitlige værdistigninger indikerer, at de burde være. Dette er kendt som tilbagevenden til middelværdien.

Priserne på boligmarkedet følger også denne tendens til gennemsnitlig tilbagegang. Efter perioder med hurtig prisstigning eller i nogle tilfælde fald, vender de tilbage til, hvor deres langsigtede gennemsnitlige værdistigninger indikerer, at de burde være. Boligpriser betyder, at tilbagevenden enten kan være hurtig eller gradvis. Boligpriserne kan bevæge sig hurtigt til et punkt, der bringer dem tilbage på linje med det langsigtede gennemsnit, eller de kan forblive konstante, indtil det langsigtede gennemsnit indhenter dem.

US Boligprisindeks

Den teoretiske værdi, der er vist ovenfor, er udledt ved at beregne den gennemsnitlige kvartalsvise procentvise stigning i boligprisindekset fra første kvartal 1985 til og med fjerde kvartal 1998 - det omtrentlige tidspunkt, hvor boligpriserne begyndte at stige hurtigt over den langsigtede tendens. . Den beregnede gennemsnitlige kvartalsvise procentvise stigning blev derefter anvendt på startværdien vist i grafen og hver efterfølgende værdi for at udlede den teoretiske boligprisindeksværdi.

Prisvurderinger

Alt for mange boligkøbere bruger kun den seneste prisydelse som benchmarks for, hvad de forventer i løbet af de næste mange år. Baseret på deres urealistiske skøn tager de overdrevne risici. Denne overdrevne risikotagning er normalt forbundet med valget af et realkreditlån og størrelsen eller prisen på den bolig, forbrugeren køber.

Der er flere realkreditprodukter, der er stærkt markedsført til forbrugerne og designet til at være relativt kortfristede lån. Låntagere vælger disse realkreditlån baseret på forventningen om, at de vil være i stand til at refinansiere ud af dette realkreditlån inden for et vist antal år, og de vil være i stand til at gøre det på grund af den egenkapital, de vil have i deres hjem på det tidspunkt.

Den seneste udvikling i boligpriserne er dog generelt ikke en god forudsigelse af den fremtidige boligprisudvikling. Boligkøbere bør se på langsigtede priser for boligprisstigning og overveje det finansielle princip om gennemsnitlig tilbagevenden, når de træffer vigtige finansieringsbeslutninger. Spekulanter bør gøre det samme.

Selvom det ikke er dårligt at tage risici, og det faktisk nogle gange er nødvendigt og tilrådeligt at tage risici, er nøglen til at træffe en god risikobaseret beslutning at forstå og måle risiciene ved at lave økonomisk sunde skøn. Dette gælder især for den største og vigtigste økonomiske beslutning, de fleste mennesker træffer - køb og finansiering af et hjem.

The Bottom Line

Et enkelt og vigtigt princip for økonomi er middel tilbagevenden. Mens boligmarkederne ikke er så udsat for bobler som nogle markeder, eksisterer boligbobler. Langsigtede gennemsnit giver en god indikation af, hvor boligpriserne i sidste ende ender i perioder med hurtig opskrivning efterfulgt af stagnerende eller faldende priser. Det samme gælder for perioder med prisstigninger under gennemsnittet.