Salget af eksisterende boliger, som udgør det meste af markedet, faldt uventet 7 % i februar fra en måned tidligere, da den gennemsnitlige 30-årige realkreditrente steg til omkring 4.1 % i februar fra 3.6 % i januar, ifølge Bankrate. Økonomer advarer om, at det kun er begyndelsen, da Federal Reserve begynder at stramme pengepolitikken. Boligefterspørgslen halter efter realkreditrenterne med to til tre måneder, siger Jefferies cheføkonom Aneta Markowska.
"Bundlinjen er dette den mest rentefølsomme sektor i økonomien, og den vil sandsynligvis kæmpe" i første halvdel af året, siger Markowska. Ian Shepherdson, cheføkonom hos Pantheon Macroeconomics, påpeger, at ansøgninger om realkredit allerede er faldet med mere end 10 % fra deres top; han siger, at sådanne ansøgninger sandsynligvis vil falde meget yderligere i andet kvartal. “Markedet er ved at skrue ned; forventer en vedvarende svækkelse, siger Shepherdson.
Økonomien
Nyere klummer og dækning af Lisa Beilfuss
Wall Streets advarsler er berettigede i betragtning af inflationsproblemet, som Fed kun lige er begyndt at løse. Fed-formand Jerome Powell foreslået i en tale på mandag at centralbanken er parat til at hæve renten i trin af et halvt point - måske lige så snart som mødet i maj og muligvis et godt stykke over den såkaldte neutrale rente, der repræsenterer en helt rigtig økonomi. Selvom boliger uden tvivl vil blive blødere, efterhånden som renten stiger, er der et par grunde, bortset fra demografien og tendensen til at arbejde hjemmefra, til at satse på, at den holder bedre denne gang i forhold til tidligere stramningscyklusser.
Overvej først, hvad Roberto Perli, chef for global politik på
Piper sandler
,
siger om Powells "umiskendeligt mere høgagtige" tone, på trods af alle nye økonomiske data på det tidspunkt, hvor han offentligt talte. Vælgere af alle slags kan ikke lide inflation, og politikere giver sandsynligvis Powell besked, siger Perli. "Politiske vinde kan skifte hurtigt, hvis Fed-stramningerne bremser økonomien," tilføjer han. "Vi har ingen tvivl om, at Powell ville reagere på den situation, ligesom han reagerer på det modsatte nu." Med andre ord kan Powells bark være værre end hans bid.
Det er ikke ensbetydende med, at for boliger er en kraftig økonomisk afmatning en god afvejning for lavere realkreditrenter. Det er simpelthen for at sige, at Fed kan vælge at beskytte væksten på bekostning af at bringe forbrugerprisinflationen – nu på 7.9 % – til inden for rammerne af sit mål på 2 %.
Det er et væddemål, mange gør. Investorer bliver ved med at pløje penge ind i boliger på trods af voksende makrorisici, siger Rick Palacios, direktør eller research hos John Burns Real Estate Consulting. I det seneste kvartal steg investorkøb med 42 % i forhold til et år tidligere, og firmaet siger, at investorer nu tegner sig for 33 % af amerikanske boligkøb - omkring fem procentpoint højere end den gennemsnitlige andel i det seneste årti.
Mens nogle traditionelle boligkøbere helt sikkert fremskyndede deres køb, før Fed hævede renten i denne måned, køber investorer ofte boliger kontant og bliver ikke direkte påvirket af renter på realkreditlån, siger Palacios. Store investorer tager hurtigt andel fra mor-og-pop-investorerne, der længe har udgjort langt størstedelen af boliginvestorer, og han vurderer, at omkring 60 milliarder dollars i institutionelle penge i øjeblikket er rettet mod rummet. »Investoraktiviteten var vanvittig sidste år. Det er nu endnu mere skørt,” siger han.
Manien afspejler investorernes høje inflationsforventninger. De køber fast ejendom som hække, parkerer kontanter et sted, hvor de kan hæve huslejen, efterhånden som lønningerne og de samlede priser stiger. Det er fordi forsyningskædeproblemer ikke forbedres på den måde, økonomer og politiske beslutningstagere har håbet. For boligbyggere siger Palacios, at forsyningsproblemer forværres, da Kina lukker ned igen som reaktion på stigende Covid-19-tilfælde, og krigen i Ukraine tager betydelige mængder af råvarer ud af markedet.
Det forværrer alt sammen en boligmangel, der var med til at presse priserne omkring 20 % højere sidste år. For et perspektiv på, hvor begrænset udbud hjælper boligværdier, var der omkring en million flere boliger til rådighed til salg, da realkreditrenterne sidst ramte 4.5 %, siger Palacios. Hans firma hævede for nylig sit 2022-estimat for boligpriserne til 12 % fra 8 %.
Økonomer siger, at stigende priser, især sammen med stigende realkreditrenter, er en modvind for boligaktiviteten på kort sigt. Men i betragtning af at boliger udgør omkring 40 % af forbrugerprisindekset, og fordi huslejepriserne følger boligpriserne med omkring 12 til 18 måneder, kan investorerne forvente, at boliger fortsat vil presse inflationen op. Inflationen skulle igen presse boligerne - næsten en femtedel af bruttonationalproduktet - højere.
Tilmelding til nyhedsbrev
Denne uges magasin
Denne ugentlige e-mail tilbyder en komplet liste over historier og andre funktioner i denne uges magasin. Lørdag morgen ET.
En måde for aktieinvestorer at deltage på er gennem ejendomsinvesteringsforeninger. Lisa Shalett, investeringschef hos
Morgan Stanley Wealth Management
,
for nylig foreslog at allokere mere til aktivklassen med fokus på boliger. Det
iShares Residential & Multisector Real Estate
børshandlede fonde (ticker: REZ) er en, der giver eksponering til lejligheder og enfamiliehuse, blandt andre investeringer.
På trods af grunde til at forblive positive over for boliger, kan investorerne ikke afvise, at ejerboliger og dermed mere realkreditfølsomme købere stadig udgør størstedelen af boligmarkedet. Og, siger Palacios, så hurtigt som investorerne har drevet boligpriserne op, så kan de også fremskynde en bolignedtur, hvis USA falder i recession. Men i betragtning af antallet og iveren af boliginvestorer, og givet rekordlavt lager, siger Palacios, at investorer hurtigt ville sætte et gulv under priserne. "Om noget er de ivrige efter at se muligheder dukke op, fordi markedet har været så varmt," siger han.
Det er et tveægget sværd, da investorer, der køber en større andel af boliger, forværrer det overkommelige problem, som mange købere står over for, og oversætter til højere husleje for dem, der ikke vil eller er i stand til at købe. Indtil videre kan investorer dog hjælpe med at beskytte boligmarkedet, relaterede aktier og den overordnede økonomi mod noget af den smerte, som stigende renter ellers gør uundgåelig.
Skriv til Lisa Beilfuss kl [e-mail beskyttet]
