(Bloomberg) — Selv i Sverige vidste få mennesker meget om Castellum AB. Alligevel ses det hastige salg af 40 millioner aktier i ejendomsselskabet tidligere på måneden nu af nogle som en varsel om, hvad der skal ske på det europæiske ejendomsmarked.
Mest læst fra Bloomberg
Sælgeren, M2 Asset Management AB, citerede faldende markedspriser, der påvirkede hans "evne til at opfylde sine finansielle forpligtelser" for beslutningen. En storaktionærs dumping af aktieposten er blot den seneste episode i et omtumlet år, hvor Sveriges ejendomsselskaber har set deres aktiemarkedsværdier halveres.
Der er ringe forventning om et pusterum. Sektoren står over for 10 milliarder dollars i tilbagebetaling af gæld næste år, med refinansieringskrav på omkring 41 milliarder dollars ved udgangen af 2026, ifølge data indsamlet af Bloomberg.
Finansieringsklemmet for Sveriges ejendomsselskaber skyldes deres variabelt forrentede obligationer og kortfristede løbetider i et miljø med stigende renter. Selvom det gør det nordiske lands ejendomsmarked mere sårbart end andre i regionen, bliver det fulgt nøje som en mulig lakmustest for resten af sektoren i Europa.
Nogle ejendomsselskaber kunne ikke stå uden andet end at trykke på aktiemarkedet for at rejse midler.
"Under et dårligt scenarie med ingen optøning på kreditmarkederne, kan Sverige være først i rækken i en række af redningsrettigheder fra børsnoterede ejendomsselskaber i Europa," sagde Peter Papadakos, administrerende direktør hos Green Street. "Det ville have betydelige konsekvenser for Europas børsnoterede ejendomssektor."
Den svenske centralbank og finanstilsyn har gentagne gange advaret om, at risiciene fra kommerciel ejendomsgæld udgør en trussel mod landets finansielle stabilitet. Den største bekymring er afsmitningseffekten for svenske banker: ejendomsudlån udgjorde sidste år omkring to tredjedele af den samlede lånebeholdning i den nordiske nation sammenlignet med mindre end en tredjedel i mange større økonomier i euroområdet.
Anders Kvist, seniorrådgiver for direktøren for det svenske finanstilsyn, sagde, at vagthunden har advaret om de høje gældsniveauer i kommercielle ejendomsselskaber i mindst fire år.
"Faldende ejendomsværdier kan udløse en dominoeffekt," sagde Kvist. ”Hvis ejendomsværdien falder, falder den tilgængelige sikkerhed på lånet. Dette kan føre til krav om mere sikkerhed og igen fremtvinge nødlidende salg."
Kommercielle udlejere som Fastighets AB Balder, SBB og Castellum - som rapporterer tredje kvartals resultater torsdag - har brugt det seneste årti på at forfølge en vækststrategi i Sverige, der var afhængig af at rejse milliarder af dollars af billige penge fra obligationsinvestorer, der var sultne efter afkast. Det er en skuespilbog, der blev taget i brug på tværs af europæiske markeder, understøttet af knivtynde renter og boomende ejendomsvurderinger.
Stigende inflation og den deraf følgende aggressive stramning af pengepolitikken fra centralbankernes side har vendt deres formuer. Indvirkningen på Sveriges gearede ejendomsmarked, blandt verdens mest skummende sidste år, har været hurtig og brutal. SBB-aktierne er faldet 81 % i 2022. Obligationer i længden og bredden af sektoren er faldet til nødlidende niveauer. Balder fik onsdag sine kreditvurderinger af investeringsgrad sat til gennemgang for nedgradering til høj afkast af Moody's Investors Service.
Det er blevet "en dyster kombination for mange virksomheder på et marked, hvor nemme penge har belønnet dem med en aggressiv vækstdagsorden," sagde Martin Edemalm, en obligationsporteføljeforvalter hos SEB Investment Management i Stockholm. "Men nu har markedet fundamentalt ændret sig."
Svenske ejendomsselskaber skal rulle over 40.8 milliarder dollars af udløbende obligationsgæld i løbet af de næste fem år, hvoraf en fjerdedel forfalder i 2023. Hvordan de navigerer i disse tilbagebetalinger ses som kritisk for den bredere europæiske sektor.
"Europæiske ejendomsselskaber har generelt en tendens til at have lavere gearing og længere gældsudløbsprofiler end deres svenske jævnaldrende," sagde Edemalm, hvis firma forvalter omkring 300 milliarder kroner (26.5 milliarder USD) i obligationer. "Men stigende renter er et klart negativt for aktivklassen, så det er rimeligt at antage, at afkastkravene vil stige for europæisk fast ejendom, hvilket lægger pres på værdiansættelserne."
Hvorfor Adlers skumle fortælling vækker frygt for fast ejendom: QuickTake
Med obligationsrenter - og dermed låneomkostninger - handel på uoverkommeligt høje niveauer er meget af gældsfinansieringsruten blevet for dyr for nogle virksomheder. Sidste kvartal faldt salget af ejendomsobligationer til 6.3 milliarder kroner, det laveste siden de sidste tre måneder af 2018. Den krise får udstedere til at kæmpe for at sikre banklån, da deres balancer knirker under vægten af høj gearing og faldende ejendomsvurderinger.
Jens Andersson, Castellums finansdirektør, sagde, at selskabet udforsker andre finansieringsmarkeder ud over traditionelle realkreditlån fra nordiske banker. Han nævnte eksemplet med amerikanske private placeringer på grund af deres lange varighed og konkurrencedygtige priser. Men selv den sektor har sine forhindringer at overvinde efter den nylige forgyldte markedsuro i Storbritannien.
En alternativ mulighed for at hjælpe med at lette finansieringspresset har været at sælge aktiver. SBB aflastede ejendomme for i alt 6.7 milliarder kroner i løbet af andet kvartal og har for nylig annonceret yderligere salg på mindst 10.5 milliarder kroner. I juli advarede Standard & Poor's om, at der var "en ud af tre chance" for at sænke sine vurderinger på udlejeren til ikke-investeringsgrad.
Disse salg har henledt opmærksomheden på en yderligere bekymring blandt investorer: Sveriges usædvanligt høje niveauer af krydsejerskab, som tidligere har udløst advarsler fra ratingbureauer om styringsrisici og potentielle interessekonflikter. M2 Asset Management solgte sin ejerandel i Castellum til en anden udlejer, Akelius Residential Property AB.
Ejendomsmogulen Rutger Arnhult løftede øjenbrynene, da han blev udnævnt til administrerende direktør i Castellum efter først at være blevet valgt som formand. Arnhult kontrollerer også M2 og er den største ejer i Corem Property Group, som sidste år sluttede sig til en anden af hans besiddelser, Klovern AB, i en fusion på 1.7 milliarder dollar. Castellum ejer til gengæld en tredjedel af den norske udlejer Entra ASA, hvor Balder også er aktionær.
I en rapport om landets finansielle system i maj sagde FSA, at væksten i gælden i ejendomssektoren betyder, at den fortsat er "en betydelig sårbarhed for finansiel stabilitet." Vagthunden tilføjede, at den nøje følger kommercielle ejendomsselskabers gæld, fordi de "ofte har spillet en vigtig rolle i finansielle kriser."
Maria Gillholm, ejendomsanalytiker hos Moody's, siger, at de komplekse ejerskabsweb blandt svenske ejendomsfirmaer "yderligere begrænser deres adgang til kapital, fordi virksomheder typisk fokuserer på at beskytte deres egen likviditet i en nedtur."
"Entra, hvor Castellum og Balder sammen ejer en aktiemajoritet, er et godt eksempel," sagde hun. "I en nedtur, hvor du skal passe på din egen likviditet og måske sælge aktiver, kan det være sværere at få alle til at støtte en aktieindsprøjtning."
Det bedste for pengeforvaltere som Edemalm er, at frasalget har været så voldsomt, at der nu er gode tilbud at hente, når du borer ned i sektorens forskellige undersegmenter, såsom ejendomme med højere afkast på kontorer, industri- eller logistikrum.
Porteføljeforvalteren peger på eurohybridgæld solgt af Balder, Castellum og Heimstaden Bostad AB som eksempler på topvalg.
Disse segmenter er "mindre følsomme over for stigende renteomkostninger og vil drage fordel af CPI-linkede kontrakter," sagde porteføljeforvalteren. "Men de vigtigste ting lige nu er solide balancer og stærke støttende ejere."
Mest læst fra Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html