Hvorfor boligmarkedet bør forberede sig på tocifrede realkreditrenter i 2023

"Långivere justerer kun langsomt deres satser," sagde Whalen til MarketWatch. "De er ikke vant til at se kurserne bevæge sig så hurtigt, og de vil typisk kun ændre kurserne en gang om måneden eller en gang hver anden måned."

Låntagere betaler en præmie over risikofri statskasserenter på realkreditlån for at hjælpe med at tage højde for misligholdelsesrisici. Den 30-årige statskasserente
TMUBMUSD30Y,
4.230 %
steg til 4.213 % torsdag, det højeste siden 2011, ifølge Dow Jones Market Data.

Freddie Mac sagde torsdag den 30-årige realkreditrente var i gennemsnit 6.94 % i sin seneste ugentlige undersøgelse, et 20-årigt højdepunkt, der har reduceret efterspørgslen efter nye boliglån kraftigt.

Men da den amerikanske inflation ikke viser tegn på et klart tilbagetræk fra et 40-årigt højdepunkt, har forventningerne været høje til, at Fed vil hæve sin styringsrente med yderligere 75 basispoint på sit møde i november og potentielt med det samme beløb igen i december , ifølge CME FedWatch-værktøjet.

CME odds på torsdag favoriserede en 4.75%-5% fed-funds-rente starter februar.

"Der er en forsinkelseseffekt i realkreditlån," sagde Whalen og tilføjede, at selv hvis centralbankfolk besluttede at holde pause med yderligere rentestigninger efter deres decembermøde, ville den 30-årige realkreditrente stadig "nemt røre 10% inden februar."

Whalen, en investeringsbankmand, forfatter og specialist med fokus på bank- og realkreditfinansiering, opfordrede i 2008 US Securities and Exchange Commission til at flytte komplekse og uigennemsigtige derivater. "tilbage i dagslyset", efter at banker og investorer så hundredvis af milliarder af dollars i tab knyttet til struktureret gæld, herunder subprime-låneksponering. Han ydede også vidnesbyrd til Kongressen i 2009 om systemiske risici i banksektoren.

Nu ser Whalen endnu en stor rystelse komme inden for realkreditsektoren, da rentabiliteten fortsætter med at blive klemt (se diagrammet), og boligmarkedet sprutter.

Det er vigtigt, at Whalen også ser potentialet for, at boligpriserne kan give alle deres pandemiske gevinster tilbage, hvis priserne forbliver høje i hele 2023.

Det er et større opkald end skøn for en korrektion på 10-15%. i boligpriser fra priser, der steg 45 % på landsplan under pandemien.

Men Whalen pegede på spekulative boligomsætningsvolumener, der nåede næsten 150 milliarder dollars, eller 10% af det samlede boligsalg i 2022, og det kolde tæppe af tocifrede realkreditrenter som katalysatorer for et stejlere boligpristilbagetog.

Økonomer hos Mizuho Securities fastlagde torsdag mediansalgspriserne på boliger som et fald på 2.5 % fra deres top i en kundenote, og karakteriserede boligmarkedet som "forværret", men mest i overensstemmelse med forventningerne givet det kraftige hop i realkreditrenterne.

Renter på realkreditlån kan spores direkte til det realkreditsikrede værdipapir eller MBS-markedet, som er obligationer, der handles på Wall Street, for det meste med statsstøtte, og som finansierer hovedparten af ​​det næsten 13 billioner amerikanske realkreditmarked.

Med Feds kapløb om at hæve renten har det rykket finansmarkederne, sunket aktier og ført til et markant fald i udstedelsen af ​​realkreditobligationer i år, samtidig med at det har gjort det dyrere for virksomheder, kommuner og husholdninger at låne som en del af deres inflationskamp.

"Det vil tage os måneder at få obligationsmarkedet og udlånsmarkedet synkroniseret, så folk kan tjene penge igen," sagde Whalen.

Aktier lukkede lavere for anden dag i træk torsdag og forlod S&P 500-indekset
SPX,
-0.80%
rabat på 23 % på året til 3,665.78 og den 10-årige statskasserente
TMUBMUSD10Y,
4.233 %
på 4.225 %, det højeste siden juni 2018.