Vil boligpriserne falde, når en recession truer? En rapport

Nogle mennesker er investorer. Nogle er ikke. Men alle har en interesse i bolig.

Hvis du ikke køber, lejer du, men vi har alle brug for et sted at bo. Det er det, der gør en analyse af boliger så interessant. Og i løbet af det sidste år, med en række usikkerhed, der oversvømmede økonomi, føles boligmarkedet, som om det står ved lidt af en skillevej.

Leder du efter hurtige nyheder, hottips og markedsanalyse?

Tilmeld dig Invezz-nyhedsbrevet i dag.

Nogle analytikere efterlyser storstilede korrektioner, hvor overskrifter flyver rundt på 10%, 15%, 20% fald. jeg skrev dette stykke november sidste år og argumenterede for, at de mere dramatiske prognoser var langt fra målet, idet de ikke kunne se, hvordan dommedagsscenarierne kunne blive til virkelighed.

Men da økonomien fortsætter med at spolere midt i en leveomkostningskrise, vil den russiske krig i Ukraine og stramning af renten, lad os tage et kig på det opdaterede landskab.

Hvorfor tror folk, at boligpriserne vil falde?

Først den åbenlyse del. Renterne på realkredit er gået til månen, og for huspriserne er det ikke godt.

Da verden kom ud af COVID, blev en inflationskrise som vi ikke har set siden 70'erne opstod. For at modvirke dette, gik Federal Reserve til aggressivt at hæve renten. Målet med dette er at suge likviditet ud af økonomien, undertrykke efterspørgslen og i sidste ende dæmpe inflationen.

Sådan bekæmper centralbanker inflationen. Det eneste problem er, at en forhøjelse af renten samtidig undertrykker investeringerne og økonomien som helhed. Så selvom efterspørgslen skal trækkes ind for at reducere inflationen, trækker du den for langt ind, og du risikerer en recession. Dette er det spændebånd, som Fed forsøger at gå.

Desværre steg inflationen i en sådan grad, at konsensusprognoser får økonomien til at trække sig sammen til punktet af recession. Vi har allerede set Storbritannien står over for økonomisk kaos , Europa kamp i kølvandet på den russiske krig i Ukraine (og den medfølgende energikrise). Disse faktorer har ført til forudsigelser om, at økonomien vil trække sig sammen, og huspriserne følger med.

Renterne på realkredit er steget voldsomt

Selvfølgelig er der noget meget mere direkte, der fører til forudsigelser om faldende boligpriser, og det er de altafgørende realkreditrenter.

Centralbanker, der sparker renten op, påvirker betalinger på realkreditlån alvorligt. Nedenstående diagram viser, hvor hurtigt realkreditrenterne steg i vejret og steg til det højeste punkt siden 2002, før de faldt lidt tilbage, men stadig 6.5 % sammenlignet med tæt på 2.5 % i starten af ​​2021. Et kraftigt hop sender boligejernes realkreditbetalinger gennem taget (ordspil, jeg lover).

Mens den amerikanske centralbank har ført an med rentestigninger, er renterne blevet hævet over hele kloden. Alligevel på trods af dette er det vigtigt at se på markedet som helhed. Der er ikke nær så mange afdragsfrie realkreditlån på markedet i dag som i de forgangne ​​år. Ikke kun det, men disse stigende renter påvirker variabelt forrentede realkreditlån mest, og disse er faldet betydeligt i den udviklede verden, som nedenstående graf fra FT viser.

Det er ikke 2008

Alligevel på trods af dette er der ingen argumenter om, at realkreditrenterne vil – og har – påvirket efterspørgslen. Men enhver ekstrapolering af tidligere perioder med tilbagetrækning eller kriser er naiv, efter min mening.

Der er mange skurrende overskrifter, der advarer om storstilede nedbrud, som uden tvivl er delvist drevet af PTSD, så mange har fra Great Financial Crash (GFC). Men dette var en sort svanebegivenhed ledet af direkte uagtsomhed på boligmarkedet, udløst af en overraskende subprime-lånekrise.

I dag er miljøet helt anderledes. Det er svært at forestille sig et subprime-styret nedbrud af den skala, da disse svage punkter er blevet pudset over. Ikke kun det, men siden GFC har bankerne set reguleringen strammes, og deres nødvendige kapitalreserveforhold er steget betydeligt. Dette har ført til et langt sundere og bedre kapitaliseret banksystem. Lad os ikke glemme, at den hidtil usete krise i 2008 og den efterfølgende bule i boligerne blev massivt forværret af kaoset forårsaget af Lehman Brothers og resten af ​​bankbanden.

Derudover starter vi fra et højere punkt. Jeg vil genbruge en graf, jeg brugte fra min sidste analyse af boliger, som tegner et hypotetisk billede af et fald på 25 % i huspriserne i dette kvartal i USA. Det lyder ikke helt så ildevarslende, når du formulerer det som "boliger kan falde til det laveste niveau i to år", gør det?

Ovenstående diagram ville dog være den ultimative bjørnesag. Et fald på 25 % ville have katastrofale konsekvenser, og ovenstående scenarie vil sandsynligvis indtræffe med aktiemarkedet, der trækker sig betydeligt tilbage sammen med resten af ​​økonomien.

Men jeg bruger grafen til at vise, hvor meget boligpriserne er steget på så kort tid. Mediansalgsprisen for en bolig var $322,000 i april 2020. Godt to år senere var den $455,000 - det er en stigning på 41%. Hvorfor købe en mememønt, når du kan købe et hus?

Huspriserne kan stadig falde

Jeg mener, at data og historiske mønstre viser, at boligpriserne simpelthen kan ikke falde til det niveau, som disse ultra-bearish scenarier forudsiger. Jeg forventer selvfølgelig en vis svaghed, men især i storbyerne er der en strøm af efterspørgsel efter boliger og ikke nok udbud til at imødekomme den.

Læg dertil, at klimaet er sundere i dag – både hvad angår bankkapitalisering, men også husholdningernes gæld er mindre, og arbejdsmarkedet er fortsat robust på trods af stigende renter – og boligpriserne burde være bedre rustet til at modstå en recession.

Det store økonomiske nedbrud i 2008 fik huspriserne til at falde med 15% - 20% i nogle af de mere slemt ramte udviklede lande. Med hvor anderledes systemet er i dag, har jeg svært ved at tro, at vi har klimaet til at matche det efterår.

Alligevel kan det ikke ignoreres, at der er flere faktorer, som ikke kun peger i retning af en opbremsning i boligmarkedet, men et fald – bare ikke i den skala. Forholdet mellem boligpriser og indkomst er ikke alt for kønt, mens overkommelighed er endnu lavere end i 2008.

Grundene til være pessimistisk er klare. Boliger har allerede vist tegn på opblødning, men kun mildt. Men dette er ikke det samme klima som i 2008, og et boligkrak, især i populære steder og storbyer, er svært at forestille sig.

Men med inflationen stadig udbredt (på trods af mere optimistiske data i løbet af den sidste måned), en krig i Europa og høje renter, er der stadig utallige bearish variable. Basisforventningen hos de fleste er, at kl mindst en mild recession er uundgåelig. Uanset hvad, er der et væld af usikkerhed og en hård tid forude for økonomien, uanset hvilken vej du svinger den.