Ejendomsmarkedet kan bare ikke fange en pause, hvor lagerbeholdningen af videresalgsboliger forbliver lav og stigende renter gør det sværere for købere at retfærdiggøre springet.
Og nu kan vi tilføje realkreditlångivers økonomiske problemer - og stigningen (og faldet) af "ikke-kvalificerede realkreditlån" — til de faktorer, der forværrer et i forvejen usikkert marked.
En rapport fra Fitch Ratings viser, at nye realkreditlån faldt med 55 % i andet kvartal af 2022 sammenlignet med året før. Og mens kulden på markedet påvirker alle långivere, bærer ikke-banklångivere - især dem, der handler med NQM - hovedparten af det.
Men hvad betyder balladen omkring disse NQM-lån egentlig? Og hvad betyder det for utraditionelle købere, der forsøger at få fodfæste på markedet?
Gå ikke glip
Et "ikke-kvalificeret" rod?
NQM'er bruger ikke-traditionelle metoder til indkomstverifikation og bruges ofte af personer med usædvanlige indkomstscenarier, er selvstændige eller har kreditproblemer, der gør det vanskeligt at få et kvalificeret realkreditlån.
Det har de været før udråbt som en mulighed for kreditværdige låntagere, der ellers ikke kan kvalificere sig til traditionelle realkreditlånsprogrammer.
Men med First Guaranty Mortgage Corp. og Sprout Mortgage - et par firmaer, der specialiserede sig i ikke-traditionelle lån, der ikke er berettiget til statsstøtte - for nyligt stødt på grund, begynder ejendomseksperter at stille spørgsmålstegn ved deres værdi.
First Guaranty indgav konkursbeskyttelse i foråret, mens Sprout Mortgage simpelthen lukkede ned tidligt denne sommer.
In dokumenter knyttet til dens konkursansøgning, sagde First Guaranty-ledere, når renterne begyndte at stige, faldt udlånsvolumen og efterlod virksomheden med mere end 473 millioner dollars skyldt til kreditorer.
I mellemtiden lukkede Sprout Mortgage, som lænede sig stærkt op af NQM'er, brat ned i juli. Og ejendomsteknologistartup Reali har også lukket.
Andre ikke-banklånere bliver tvunget til at strømline for at holde sig oven vande. En rapport fra HousingWire siger, at detaillångiverne Angel Oak, Lower.com og Keller Mortgage alle har været nødt til at indføre fyringer på grund af de hårde markedsforhold.
Signalerer NQM'er endnu en bolignedsmeltning? Sikkert ikke
De fleste iagttagere af boligmarkedet mener, at dagens forhold - ledet af strengere udlånsregler - betyder, at USA sandsynligvis vil undgå en nedsmeltning af boligmarkedet i 2008-stil.
Men fiaskoer blandt ikke-bankudlånere kan stadig have en betydelig indvirkning. NQM-andelen af det samlede første realkreditmarked er begyndt at stige igen: NQM'er udgjorde omkring 4% af markedet i første kvartal af 2022, en fordobling fra det laveste niveau på 2% i 2020, ifølge CoreLogic, et dataanalysefirma med speciale i boligmarkedet.
En del af det, der har bidraget til den seneste popularitet af NQM'er, er regeringens strammere udlånsregler.
Nutidens NQM'er betragtes stort set som sikrere væddemål end de ultra-risikofyldte lån, der var med til at sætte skub i nedsmeltningen i 2008.
Alligevel vil mange NQM långivere blive udfordret, når låneværdien begynder at falde, da mange nu er med Federal Reserves tiltag for at hæve renten. Når værdierne falder, har ikke-banklångivere ikke altid adgang til nødfinansiering eller diversificerede aktiver, de kan benytte sig af som større banklångivere.
Læs mere: ['Hold dig ude af 'Financial La La Land': Suze Orman siger, at de fleste amerikanere skal gøre dette nu for at overleve deres næste krise] (https://moneywise.com/managing-money/budgeting/suze-orman-emergency-savings) ?placering=HALVT)
Banker kan også læne sig op af sikrere kvalificerede lån, fordi de inddrager traditionel indkomstverifikation, strengere gældsforhold og ikke har funktioner som f.eks. afdragsfrie betalinger.
De store amerikanske banker er dog begyndt at se forretningen kølig takket være en langsommere realkreditlån. Fitch-rapporten påpeger, at Citi, JPMorgan og Wells Fargo hver især var nødt til at reducere deres personale og drift, mens Satander forlod det amerikanske realkreditmarked tidligt på året, og samarbejdede med et andet selskab for at udstede realkreditlån til kunder.
Det er vigtigt at bemærke, at hvis du har et realkreditlån gennem en långiver, der nu er konkurs eller nedlagt, betyder det ikke, at dit realkreditlån forsvinder.
Typisk arbejder Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) sammen med andre långivere for at hente forældreløse realkreditlån, og processen sker hurtigt nok til at undgå afbrydelser i nedbetalingen af lånet.
Et tal styrer dem alle
Mens mange faktorer trækker på ejendomsmarkedet, ét datapunkt har størst betydning: renter.
Med Feds laserfokus på at hæve renterne til kølig inflation, er der ringe grund til at tro, at effekten på udlån og det bredere boligmarked vil aftage når som helst snart.
Højere realkreditrenter — den gennemsnitlig 30-årig fast rente er steget til 7% i slutningen af oktober - vil diktere, hvor meget bolig de har råd til.
(Dette påvirker også sælgere, hvoraf mange i sidste ende bliver købere og sandsynligvis er afhængige af lån.)
Mellem en potentiel shakeout blandt ikke-bankudlånere, strengere udlånsregler påtvunget banker og Feds højere renter, er der mange grunde til forsigtighed på alle sider:
Købere - især dem, der bærer traditionelle lån til tilbudsbordet - skal knappes op. I tillæg til at sikre, at deres kredit er i orden for at opfylde strammere bankudlånsstandarder skal de muligvis overveje andre taktikker, såsom tilbud, der er højere end sælgerens udbudspris og andre indrømmelser, såsom at give afkald på reparationsomkostninger for problemer, der er afdækket under inspektion.
På bagsiden kan sælgere være mere motiverede af kontant tilbud, som typisk fremskynder lukningsprocessen ved at fjerne traditionelle realkreditlån - og stigende renter - fra billedet.
Hvad angår potentielle sælgere, vil de måske overveje at vente med at opføre deres boliger til næste opsving. På trods af geografiske lommer med stigende værdier og høj efterspørgsel, kan en bredere landsdækkende afkølingstrend gøre det til et fornuftigt valg at blive siddende.
Hvad skal man læse næste gang
Denne artikel indeholder kun oplysninger og bør ikke opfattes som råd. Den leveres uden nogen form for garanti.
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/mortgages-down-55-us-lenders-100000026.html