Hvis du er på udkig efter et nyt realkreditlån, eller hvis du har et med en justerbar rente, kan du være bekymret for, at Federal Reserves bestræbelser på at kvæle inflationen vil hæve dine boligudgifter.
Økonomer siger, at der er en sammenhæng mellem Feds bevægelser og realkreditrenter, men det er misvisende at fokusere på Feds forhøjelser i de korte renter. Faktisk var den gennemsnitlige rente for et 30-årigt fast realkreditlån lavere onsdag end det var for en uge siden, selv om Fed var klar til at hæve de korte renter for fjerde gang på lidt mere end fire måneder.
Federal Open Market Committee gjorde netop det onsdag, hæve sin mål for federal funds rate — det beløb, som bankerne opkræver af hinanden for dag-til-dag lån — til et interval på 2.25 % til 2.5 %, op fra 1.5 % til 1.75 %. Dens mål havde været 0% til 0.25% indtil marts.
Det er et markant spring, men analytikere forventer ikke, at realkreditrenterne vil reagere meget, hvis overhovedet. Det skyldes, at Feds rentebevægelser kun har en indirekte effekt på realkreditlån og andre langfristede lån. De er blot en af flere kræfter på spil i realkreditrenter.
Feds rolle
Forhøjelser i federal funds-renten har en tendens til at bølge gennem kreditmarkederne, herunder langfristede lån såsom realkreditlån. Hvis du ser på rente for 10-årige statsobligationer - som har tendens til at bevæge sig i samme retning som realkreditrenter - du vil se, at den steg langsomt, da inflationen tog fart sent i 2021 og begyndelsen af 2022, og derefter sprang, da Fed begyndte at hæve federal funds-renten i marts.
Men renten på 10-årige statsobligationer toppede ligesom gennemsnitsrenten for 30-årige realkreditlån i midten af juni og er faldet igen på trods af Feds erklærede plan om at hæve federal funds-renten flere gange dette år. Denne afbrydelse peger på en anden kraft på spil: Feds håndtering af de realkreditrelaterede aktiver på balancen.
Fed fortsatte med at opkøbe obligationer under recessionen 2007-09 og igen under pandemien, hvor de opkøbte pantesikrede værdipapirer og statsobligationer. At øge efterspørgslen efter disse værdipapirer hævede deres priser, hvilket blev oversat til lavere renter, sagde Paul Single, administrerende direktør og seniorøkonom hos City National Rochdale. Disse tiltag, kombineret med lav inflation og andre faktorer, hjalp med at presse realkreditrenterne til under 3 %.
Nu går Fed i den modsatte retning. Det stoppede med at tilføje til sin balance i marts og begyndte at skrumpe sine besiddelser gennem nedslidning: Efterhånden som de obligationer, den allerede ejer, udløber eller indløses af deres udstedere, vil Fed købe færre nye obligationer for at erstatte dem. Inden september planlægger det at skrumpe sine beholdninger hver måned med 35 milliarder dollars i pantesikrede værdipapirer og 60 milliarder dollars i treasurys.
Med andre ord, sagde Single, gik Fed fra at købe værdipapirer for 120 milliarder dollars om måneden til at lade 95 milliarder dollars om måneden rulle ud af sine bøger. Det er mere end 2.5 billioner dollars om året i obligationer, som "en anden ville være nødt til at købe," sagde Single.
Robert Heck, vicepræsident for realkreditlån for online-realkreditmægler Morty, sagde, at Fed har været "langt den største køber af realkredit-støttede værdipapirer i løbet af de sidste 15 år." Dens beslutning om at trække sig tilbage fra dette marked vil i høj grad øge udbuddet af disse værdipapirer, drive priserne ned og renterne op, sagde Heck.
Fed har dog været eksplicit om sine planer, og værdipapirpriserne afspejler nu de forventede effekter på udbud og efterspørgsel, sagde Heck. Alligevel, sagde han, kan enhver ændring i, hvordan Fed-ledere taler om deres planer for realkreditbaserede værdipapirer, forårsage flere skift i rentesatserne.
Og hvis Fed skulle begynde aktivt at sælge sine realkreditsikrede værdipapirer, i stedet for blot at lade sin portefølje skrumpe naturligt, "ville det sandsynligvis have en ret stor negativ indvirkning på renterne," sagde Heck - hvilket betyder, at realkreditrenterne ville blive drevet op.
Hvad med inflationen?
Så er der X-faktoren for inflation, og især hvor meget inflation långivere og investorer forventer i fremtiden.
Feds seneste stigning skubbede federal funds-renten ind i, hvad økonomer betragter som neutralt territorium, og hverken stimulerer økonomien eller bremser den, sagde Single. Men de næste par stigninger planlagt af Fed vil presse renten "godt ind i det restriktive territorium," sagde Single, og "alt dette vil have en indvirkning på hele økonomien."
Fed forsøger at bryde økonomiens inflationsfeber uden at presse landet ud i en recession, men de sædvanlige indikatorer for økonomisk sundhed er forvirrende rodet. Bruttonationalproduktet falder, og forbrugertilliden er vokset, men arbejdsløsheden er fortsat lav, virksomhedernes overskud er stort set solide, og forbrugernes forbrug fortsætter med at vokseomend langsomt.
Hvis Fed formår at tage dampen ud af inflationen, burde det sænke renten på realkreditlån, sagde Heck. Faktisk, tilføjede han, viser investorer tegn på, at de mener, at inflationen kan have nået sit højdepunkt.
Men selvom vi vender om hjørnet med hensyn til inflationen, skal du ikke forvente at se renterne falde med det samme. "Det tager markedet meget lang tid at tilgive fuldt ud et stort træk som dette," sagde Heck.
Denne historie oprindeligt udkom i Los Angeles Times.
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/worried-mortgage-interest-rates-heres-184109913.html