(Bloomberg) — For enhver regering ville det være risikabelt at revidere et landsdækkende boligmarked under de bedste omstændigheder. Den kinesiske præsident Xi Jinping forsøger det på et tidspunkt, hvor økonomien er ved at aftage, omicron truer hans nul-Covid-politik, og forholdet til omverdenen bliver mere og mere fyldt.
Mest læst fra Bloomberg
Da denne farefulde kombination tager en voksende vejafgift på de kinesiske finansmarkeder, dukker et spørgsmål hele tiden op: Hvad er Xis slutspil?
I betragtning af kommunistpartiets uigennemsigtighed og dets historie med at gå tilbage til ejendomsreformer, er svaret umuligt at vide med sikkerhed. Men Kina-observatører er begyndt at skitsere en sandsynlig fremtid for ejendomsmarkedet, der ser meget anderledes ud end dets mere end to årtiers løb med overladning af økonomisk vækst, husholdningernes formue og offentlige indtægter.
Kort sagt, dagene med voldsomme boligprisstigninger og gældsdrevne byggetogter fra milliardære ejendomsmagnater står til at forsvinde. De vil blive erstattet af et meget mere stabilt marked, hvor myndighederne er hurtige til at slå ned på spekulative vanvid, og udviklingen er domineret af statsdrevne virksomheder, der tjener nytte-lignende afkast.
"Hvis vi kalder det sidste årti for en guldalder for ejendomsbranchen, er den nu fanget i rustens tidsalder," sagde Li Kai, Beijing-baseret stiftende partner af obligationsfonden Shengao Investment, som er specialiseret i nødlidende gæld.
Denne overgang lover at være særligt smertefuld for privatejede udviklere som China Evergrande Group, der allerede har belemret internationale aktie- og kreditinvestorer med milliarder af dollars i tab. Samtidig kan det gå langt i retning af at nå to af Xis mest værdsatte mål: Et mere stabilt kinesisk finansielt system og en mindre kløft mellem landets rige og fattige.
Xi's udfordring er at gennemføre transformationen uden at udløse en krise på tærsklen til en lederskabskonfab, der i vid udstrækning forventes at cementere hans styre for livet.
Mens få analytikere forudser en forestående finansiel nedsmeltning, vokser risici fra ejendomsmarkedet. Svagere ejendomsselskaber er under umådelig stress, ramt af et dobbelt væld af straffende høje låneomkostninger og faldende salg. Lavere vurderede udviklere, inklusive Evergrande, misligholder allerede dollargæld til rekordhøje priser, og smitten spreder sig til stærkere virksomheder. Aktier og obligationer i Country Garden Holdings Co., Kinas største udvikler målt på salg, sank torsdag efter en rapport om, at det havde svært ved at finde efterspørgsel efter en ny konvertibel obligation.
Der er masser af grunde til, at Kina skal omforme sit ejendomsmarked. Sektoren er fyldt med spekulative køb og er overbelånt, hvilket udgør en risiko for det finansielle system i en nedtur. Prisen på boliger er en byrde for Kinas i forvejen skrumpende familier. De gennemsnitlige omkostninger ved at købe en lejlighed i Shenzhen var omkring 44 gange den gennemsnitlige årsløn for lokale beboere i 2020. Det forværrer uligheden, da velhavende udlejere hamstrer ejendomme. Millioner af hjem står tomme, og nogle byggeprojekter skader miljøet.
Industrien har en overdimensioneret indflydelse på økonomien. Når relaterede sektorer som byggeri og ejendomstjenester er inkluderet, tegner fast ejendom sig for mere end en fjerdedel af den kinesiske økonomiske produktion, ifølge nogle skøn. Mere end 70 % af byernes Kinas rigdom er opbevaret i boliger.
"Ejendomsmarkedet er et symptom på de underliggende problemer i Kinas økonomi," sagde Craig Botham, Kinas cheføkonom hos Pantheon Macroeconomics. "I årtier har det været den bedste, nemme løsning til at generere lokale myndigheders indtægter, øge den økonomiske vækst og give husholdningerne et sted at lægge deres penge og se dem vokse."
Løsningen er, som det i stigende grad er tilfældet i Xis Kina, strammere kontrol fra statens side.
I Guangdong - hjemsted for Evergrande - faciliterer lokale embedsmænd møder mellem kæmpende udviklere og statsejede virksomheder, ifølge en Cailian-rapport. Lån fra større ejendomsfirmaer, der bruges til at finansiere M&A, vil ikke blive regnet med i målinger, der begrænser gælden, fortalte folk, der er bekendt med sagen, til Bloomberg i sidste uge.
"Regeringen ønsker at tilskynde til konsolidering i boligsektoren - større og ofte statsejede udviklere vil sandsynligvis overtage de svagere spillere," sagde Gabriel Wildau, senior vicepræsident hos det globale erhvervsrådgivningsfirma Teneo. "De ønsker at bryde økonomiens afhængighed af ejendom."
Kinesiske myndigheder har tidligere målrettet overskud på ejendomsmarkedet, men sektorens betydning for økonomien betød, at sådanne drivkræfter forsvandt, når vækstmålene var truet. Beijing søger at reducere afhængigheden af ejendom ved at øge investeringerne i højteknologiske og rene energiindustrier - en del af Xis planer om at gøre vækst mere bæredygtig og højere kvalitet. Alligevel vil en sådan proces tage tid og tålmodighed.
"Overgangen vil være lang og smertefuld, og vi er ikke helt sikre på, om toppen har stærk nok beslutsomhed til at gennemskue den besværlige proces," sagde Hao Hong, chefstrateg hos Bocom International Holdings Co.
Embedsmændenes beslutsomhed er ved at blive testet. Kinas ejendomsnedgang accelererer, og det udløser endda en advarsel fra Federal Reserve. I byer på landsplan er faldet i priserne på nye boliger blevet dybere hver måned siden september, hvor priserne faldt for første gang i seks år. Boligsalget fortsætter med at synke. Data mandag kan vise, at ejendomsinvesteringerne kun voksede med 5.2 % sidste år, forudser økonomer, den langsomste siden 2015.
Kinesiske udviklere tyer til obligationsswaps, betalingsforsinkelser, aktiesalg og andre desperate foranstaltninger for at tilbagebetale gæld. Mindst otte af virksomhederne har misligholdt betale dollarobligationer siden oktober. Det inkluderer Evergrande, hvis krise har fanget långiver China Minsheng Banking Corp., verdens dårligst performende bankaktie. Et indeks for ejendomsaktier faldt 34 % sidste år, det værste siden den globale finanskrise i 2008.
Myndighederne er parate til at acceptere risiciene for økonomisk vækst og finansiel stabilitet fra kampagnen, ifølge Eswar Prasad, som engang ledede Den Internationale Valutafonds Kina-hold og nu er på Cornell University.
"Beijing ser ud til at have fastslået, at disse sandsynligvis er forbigående omkostninger, som ikke længere kan undgås af hensyn til at begrænse fremtidige finansmarkeders svingninger og endnu flere ubalancer på ejendomsmarkederne," sagde Prasad.
Sådanne omkostninger er stigende. Aktier i ejendomsselskaber faldt med 4.3 % torsdag, det meste i fire måneder, og værdiansættes til kun 30 % af deres rapporterede aktiver. Det er den billigste i data, der strækker sig tilbage til 2005. "Kun nogle få overlevende" vil klare sig godt fremover, skrev Citigroup Inc. aktieanalytikere i en nylig note.
Ruten i Kinas højforrentede dollarobligationsmarked accelererer, udløst af virksomheder, der tidligere blev anset for at være mere solide end Evergrande - såsom Shimao Group Holdings Ltd. og Sunac China Holdings Ltd. Mere bekymrende er det, at det spreder sig til udstedere af højere kvalitet såsom Country Garden . Udviklerens aktier faldt med næsten 8 % torsdag, mens dens dollarobligation med forfald i 2025 faldt 4.8 cent til 74.4 cent, klar til det største fald siden 1. november.
Uanset hvilken form Beijings kampagne for at nedbringe ejendomsmarkedet tager, er det klart, at den æra, der berigede ejendomsmoguler og husejere, er forbi. En kedeligere og mere stabil fremtid venter, hvis kommunistpartiet kan holde kursen og undvige en finanskrise.
"Den gyldne tidsalder med boomende ejendomspriser og skyhøje indtægter for udviklere er sandsynligvis væk," sagde Gary Ng, seniorøkonom hos Natixis SA. "Boligpriserne vil kun vokse i en stramt styret zone i fremtiden, hvilket betyder, at boliger i stigende grad vil ligne forsyninger."
Mest læst fra Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html