USA: En ny ejendomsboble er på vej

Den mest nyttige egenskab ved boligmarkedet er, at det er en fremragende termometer til landets økonomi. Den forudser, hvad der vil være, så når det pågældende marked er det amerikanske marked, som udgør 25 % af klodens økonomi, er smitte til Europa kun et spørgsmål om tid.

USA: endnu en boligboble svarende til 2008?

I 2008 havde det amerikanske ejendomsmarked allerede oplevet en meget vigtig boble i forhold til volumen, sammenlignet med det, er der i dag et helt andet billede, der gør, at de to begivenheder slet ikke er sammenlignelige.

Den første boble blev også kaldt subprime-bobleboblen, hvor dette navn blev brugt til at identificere de realkreditlån, der ikke matchede en førsteklasses kreditværdighed.

På det tidspunkt påtog et stort flertal af amerikanerne gæld til køb af en eller flere boliger givet den lette adgang til kredit, indtil lån blev stadig sværere at opnå og evnen til at tilbagebetale dårligere ydeevne og så, i en kaskade som realkreditlån "sprængte i luften", økonomien styrtede ind i en tilstand af recession.

Skaderne som følge af denne begivenhedskæde blev opgjort i tal for kun to år siden, i 2020, med en bemærkelsesværdig vækst i ejendomsværdien, 13% år-til-år, langt højere end det 20-årige gennemsnit på 2% og endda det 10-årige gennemsnit på omkring 5%.

I denne henseende registrerede National Shiller Price Index (pristendenser i procent af boligmarkedet) i 2021 en stigning i værdien af ​​boliger, der nåede en lavt på $ 50,000.

Hvis vi ser bort fra Florida, som på grund af sin meget overkommelige beskatning kan have dopet data, er resten af ​​det amerikanske boligmarked vokset enormt i de seneste tre år, på trods af en pandemi, krig i Ukraine der har rørt alle på grund af ressourcer og bjørnemarked (som har svævet i mere end et år nu).

Det var ikke ualmindeligt at se køer ved åbent hus i USA sidste år for at købe boliger i alle størrelser og priser, men nu har tingene bestemt ændret sig. Amerikanske familier har færre og færre ressourcer at bruge, og dem, der ikke har brug for det umiddelbart, opgiver enten at købe boliger eller alternativt finde bekvemmelighedsboliger.

Det har nogle effekter: På den ene side er der færre, der kan og vil købe bolig, måske på trods af behovet, deraf det drastiske fald i ansøgninger om realkreditlån, og på den anden side lider hele branchen, flere vaklende job, mindre efterspørgsel efter køkkener og stuer, færre elektrikere, tømrere og flyttejobs, og så lider den amerikanske økonomi under en kraftig nedgang.

Dataanalyse og sundhed på det amerikanske boligmarked

Efterspørgslen efter boliglån, både som 22. og XNUMX. bolig, er på XNUMX års laveste niveau, og det på trods af, at markedet bevæger sig meget langsomt.

Boligmarkedet er stærkt foregribende om den kommende krise, men det er også meget langsomt, det har ikke samme reaktionstid som aktiemarkedet, som ofte er brat, først går boligprisen i stå, så forsvinder køberne og til sidst prisen retter (i år -8%) med alt hvad der følger.

Rate-til-indkomst-forholdet er vigtigst, og amerikanerne er vant til at tænke i form af overkommelighed af raten. For den samme rate i dag har en amerikansk statsborger råd til et hus værd $118,000 mindre end i 2020, hvis vi taler om $500,000 huse. Dette er på et tidspunkt, hvor renter, der er tæt forbundet med afdraget 6% men det er ikke sikkert, at disse kan gå op igen og få spredningen til at udvide sig.

Denne rente på 6 % er stærkt forbundet med den amerikanske centralbanks rentestigning, og de er på dette niveau med en samlet satsstigning på 225 basispoint, men Federal Reserve har allerede udtalt, at der ikke kun vil være mindst én rentestigning mere i år, men at stigningerne vil fortsætte næste år, indtil inflationen når omkring 3%. 

Jo flere renter stiger, jo dyrere er realkreditlån sammenlignet med begyndelsen af ​​året, hvor realkreditlån i USA lå på 3%. I dag, efter tre kvartaler, er de oppe på 6.25 %, og væksten viser ingen tegn på at stoppe.

En meget interessant kendsgerning i denne spiral af vanskeligheder med at få adgang til kredit og faldende ejendomspriser er procentdelen af ​​søgninger efter sætningen "hvordan sælger jeg mit hus nu" på Google, som registrerede en ekstraordinær + 2750% alene i august i år.

Når vi går i detaljer, kan vi se, at det prisinterval, der er mest berørt, vil være boliger mellem $500,000 og $800,000 og dem under $200,000 på trods af, at de i sidstnævnte områder indtil videre har haft en vigtig faldskærm, såsom det faktum, at boligkøb har en stærk følelsesmæssig komponent og derfor er købere villige til at tåle stigninger for at nå drømmen om at købe bolig, men hvor længe denne "tålmodighed" vil vare i lyset af fortsatte stigninger er uvist.

Månedlig levering af nye boliger, som er forholdet mellem nybyggede boliger til salg og usolgte boliger, er kraftigt faldende, et signal om, at usolgte ejendomme bliver mere og mere almindelige.

Det amerikanske boligmarked i fortiden

Sammenlignet med 2000, hvor der var ringe udbud og huspriserne havde holdt sig nogenlunde, er der i dag mange huse, og priserne er kraftigt faldende, dette kombineret med det faktum, at fødselsraterne bliver lavere selv i Latino og Afroamerika befolkninger (som historisk set har højere fødselsrater), og at pandemiske og post-pandemiske incitamenter til at købe fast ejendom gradvist ophører, giver anledning til den perfekte storm i boligsektoren i staterne.

Den eneste meget positive note er det faktum, at husstande i forhold til subprime-pantelån krisen i 2008 er meget mere solide, men på trods af dette, mens sidste år var det muligt at få råd til at købe 60 % af ejendommene på markedet i dag med den gennemsnitlige velstand for amerikanske husholdninger, er denne procentdel faldet til 45 % (et fald på 15 % på kun tre kvartaler).

Smitteeffekten af ​​boligsalgskrisen er kun et spørgsmål om tid. Europa og især Italien kan regne med nogle af de højeste husstandsbesparelser globalt, hvilket er en god formildende faktor; hertil skal vi føje den strategiske placering og den stærke effekt af turisme og mad og vin, der øger boligernes værdi. Men på den anden side er der bekymringer om den offentlige gæld, der kan bringe landet i misligholdelse og den nærliggende krig i Ukraine med den altid tilstedeværende fare for, at det vil blive til en atomkrig og global krig.