En kort historie om Section 8 Housing Voucher Program

Kongresmedlem Paul Ryans gennemgang af fattigdomsprogrammer på de 50^th Årsdagen for erklæringen af ​​krigen mod fattigdom omfattede 20 boligprogrammer, inklusive Low Income Housing Credit (LIHTC), som var emnet for mine sidste par indlæg. Ved siden af ​​LIHTC er Housing Choice Voucher (HCV), ofte kaldet Section 8, den største arbejdshest i laden af ​​føderale boligtilskud. Budgettet for 2023 for Institut for Bolig- og Byudvikling (HUD) omfatter bl mere end $ 32 mia til HCV-programmet, som betaler for 200,000 værdikuponer. Det er værd at dække programmets historie. Når vi ser tilbage, er det klart, at indsatsen for at bruge eksisterende lejeboliger på markedet til at hjælpe folk med færre penge altid har lidt af det samme problem, at finde den rette balance mellem føderale og lokale krav til både lejer og boligudbyder og opretholde fleksibilitet og portabilitet af vouchersystemet.

En af de bedste historier om Housing Choice Voucher-programmet (jeg vil dog henvise til det hele vejen igennem i afsnit 8), er af Congressional Research Service (CSA), En oversigt over afsnit 8 Boligprogrammer: Boligvalgskuponer og projektbaseret lejehjælp. Gennemgangen giver et godt overblik over, hvor programmet opstod og udviklede sig. Programmet er blevet kaldt Section 8, fordi det var godkendt i henhold til Section 8 i US Housing Act af 1937.

Ligesom adgang til fødevarer har boliger været et evigt problem i industrielle økonomier. Lønmodtagere oplever ofte, at deres løn ikke følger med priserne på forbrugsvarer som boliger, der ikke har nogen erstatninger på markedet. I stedet for at subsidiere produktionen og reducere barrierer for markedet for private profitmotiverede aktører, har regeringer typisk grebet ind ved enten at bygge og drive boliger til folk med lav eller ingen indkomst, eller de har subsidieret andre til at skabe og administrere disse boliger. Section 8-programmet har sit udspring i et forsøg på at give folk med færre penge, der kæmper for at betale husleje økonomiske ressourcer til at erhverve lejeboliger fra private aktører.

Sektion 23

Section 23-programmet var resultatet af lovgivning vedtaget af kongressen i 1965, og skabte lokale almene boligbureauers mulighed for at indgå kontrakter med private boligenheder for at huse folk, der kæmper for at betale husleje. Sektion 23 tillod HUD at betale boligejere på årsbasis på vegne af kvalificerede lejere. Lejerne ville kvalificere sig baseret på deres indkomst, og boligejeren blev defineret som en almennyttig boligudbyder. Det, der er overbevisende ved denne tidligere form for at udnytte andre enheder, der køber jord, bygning og drift af boliger, er, at den stammer fra en erkendelse af, at regeringen ikke havde stor succes som udvikler og leder af boliger. Dette er et tilbagevendende tema i USA efter Anden Verdenskrig, hvor regeringen forsøger at afhjælpe boligprisproblemer, mens de kæmper for, om de skal bygge og administrere boliger eller betale andre for at gøre det.

Eksperimentelt Housing Assistance Program (EHAP)

CSA's historie beskriver begyndelsen af ​​EHAP i 1970, som en test af "virkningerne og gennemførligheden af ​​at give lavindkomstfamilier ydelser for at hjælpe dem med at få eksisterende, anstændige lejeboliger efter eget valg." Det ord "valg" er nøglen, fordi det vil informere den underliggende idé om Section 8-programmet, som det udviklede sig gennem årtier, og give folk, der har brug for bolig, muligheden for at shoppe det private marked med føderale penge. Der var fire spørgsmål, regeringen ønskede at besvare med eksperimentet.

• Hvor mange familier ville deltage?
• Hvilken slags bolig ville de vælge og hvor?
• Hvad ville private boligudbydere gøre?
• Hvor meget ville programmet koste?

Igen, disse er temaerne for næsten enhver evaluering af kontantbaseret program. Det forbløffende er, at det tog indtil 1980 at få svarene, og resultaterne lyder lige så velkendte som spørgsmålene. Kategorisk var resultaterne (fra CSA-historien),

• Boligkvalitet og deltagelse - Der blev truffet en beslutning i konklusionen, at "tilskud skal være bundet til boligstandarder", men det var klogt bundet til forståelsen af, at "strengere boligstandarder begrænser deltagelsen", og at "i takt med at tilskuddet stiger, så gør deltagelse.”
• Forbliver tilsluttet - Hvor folk valgte at bruge betalingerne var baseret på at bo tæt på og bevare båndet til "slægtninge, naboer og venner og er ikke påvirket af boligstøttebetalinger." Med andre ord, folk, der fik hjælp, var ligesom ethvert andet menneske, der forsøgte at træffe en beslutning om, hvor de skulle bo, og balancerede prisen med andre faktorer.
• Ingen effekt på prisen – ”Et boligstøtteprogram har stort set ingen effekt på boligprisen og stimulerer ikke til nybyggeri eller større rehabilitering. Det hjælper dog med at bevare den eksisterende boligmasse ved at stimulere reparationer.”
• Kør det på lokalt niveau – Anbefalingen i 1980 var at uddelegere forvaltningen af ​​et voucher-program til lokale almene boliger.

Det, der virkelig er overbevisende her, er, hvordan resultaterne af eksperimentet i 1980 fastlægger de nøjagtige problemer, som stadig står over for dagens Section 8-program; og hvordan disse resultater og konklusioner fortsætter med at blive opdaget igen og igen, men alligevel ignoreret. Boligudbydernes deltagelse halter fortsat, og årsagerne er lige der i rapporten fra 42 år siden; når reglerne og kravene bliver for stramme, fravælger private boligudbydere på grund af omkostningerne og risikoen. Dette blev bekræftet igen i en HUD-undersøgelse, jeg ofte citerer.

Og spørgsmålet om bærbarhed og valg er lige der også. Jeg har påpeget igenog igen, at forventningen om, at en familie, der får et værdibevis, skal rykke sig op med rode efter en udvidet jagt på en kvalificerende enhed, er uretfærdig for familien og unødvendig. Familien har truffet et levende valg baseret på en række forskellige faktorer, hvis de er tilfredse med, hvor de bor, hvorfor kan de så ikke bare anvende værdibeviset der, i dag?

På et andet tidspunkt vil jeg grave dybere ned i de inflationære implikationer af eksperimentet, men fra overfladen viste resultaterne, at et kontantbaseret program ikke så ud til at give næring til huslejestigninger som svar. En af bekymringerne ved et kontantprogram, som jeg selv har, er, at udskylning af kontante betalinger for husleje ville have den effekt, at huslejen stiger på tværs af markedet. Jeg har ingen kvantitativ fornemmelse af, hvordan denne inflation sammenlignes med inflationen skabt af LIHTC, da den subsidierede byggeprojekter på flere millioner dollars. Men den gode nyhed fra 1980 er det kontanter til leje resulterer ikke i mærkbar inflation.

Sektion 8 og Boligvalgskuponer nu

Center for Budget- og Politikprioriteter opsummerer kronologien i afsnit 8 godt.

"Section 8-programmet blev etableret i 1974 under Nixon-Ford-administrationen. Større ændringer i den lejerbaserede del af programmet blev foretaget af lovgivning vedtaget i 1983, 1987 og 1998. Som en del af 1998-lovgivningen fusionerede Kongressen de to tidligere komponenter af det lejerbaserede Section 8-program - certifikater og kuponer - i et enkelt boligprogram."

I dag er der to programmer under afsnit 8, Housing Choice Vouchers, et program, der giver lokale PHA'er mulighed for at udstede værdikuponer til kvalificerede husstande, og projektbaserede værdikuponer, som tildeler en værdikupon til en boligenhed i et kvalificerende projekt. I det første tilfælde har en familie en værdikupon og leder efter en privat ejer, der vil acceptere værdikuponen, og i det andet tilfælde bruges en værdikupon som en del af antaget lejeindtægt i et nyopført projekt, normalt nonprofit ejet og drevet og ofte et projekt med 9% LIHTC og andre kapitaltilskud.

Det, der er vigtigst at bemærke, er, at voucher-programmet lige fra begyndelsen og gennem sin historie udtænkte muligheden for at lade folk med færre penge træffe et valg om, hvor de ville bo og grænserne for disse muligheder, når de kunne anvende det. valg med for mange regler og grænser. Håndtering af boligkvalitet er forbundet med en omkostning, især mindre valgmuligheder for kuponindehavere. Bekymringer om privat profitmagt på bekostning af skatteyderne og kuponindehavere har drevet mere og mere regulering, men har også haft en tendens til at skubbe private boligudbydere væk fra deltagelse. Mens vi fortsætter gennemgangen af ​​programmet, vil dette være et vedvarende og ubarmhjertigt tema.