Arlington, Virginia vedtager vigtige boligreformer, men der skal arbejdes mere

For et par dage siden stemte bestyrelsen i Arlington County, Virginia enstemmigt for at tillade flerfamiliehuse - ofte kaldet "manglende mellemboliger" - i kvarterer, der udelukkende var udlagt til enfamiliehuse. Dette er en stor gevinst for tilhængere af flere boliger, men der er mere arbejde at gøre.

Arlington har nogle af de højeste boligpriser i Virginia. Ifølge data fra Zillow er det typiske hjem i Arlington vurderet til $747,335, hvilket er de 17.^th højeste i staten. Og det er ikke enestående blandt byer i Northern Virginia (NoVA): Metroområdet i Washington DC, hvor Arlington ligger, har 28 af de 30 dyreste boligmarkeder i Virginia.

Den eneste måde at holde boligpriserne stabile på er at bygge nok boliger til at imødekomme efterspørgslen, og den eneste måde at få priserne ned på er at udvide udbuddet hurtigere end efterspørgslen. Regler for arealanvendelse såsom minimumsarealstørrelser, højdekrav og tæthedsrestriktioner, der begrænser antallet af enheder på grunde – som den Arlington netop har reformeret – begrænser mængden af ​​nye boliger, der kan bygges. En stor mængde forskning viser, at begrænsning af nye boliger via regler for arealanvendelse øger boligpriserne.

Arlingtons nye boligpolitik tillader grundejere at bygge duplex til seks-plexer ved højre, hvilket betyder, at de ikke behøver nogen særlig tilladelse fra byen. Tidligere tillod disse zoner kun fritliggende enfamiliehuse. De nye politiske ændringer vil ikke gøre Arlington mere overkommelig fra den ene dag til den anden, men med tiden, efterhånden som den nuværende boligmasse bliver slidt, vil de føre til flere boligmuligheder, især for mellem- og lavindkomstfamilier.

Selvom regelændringerne er et godt første skridt, er der plads til forbedringer. Der er et loft på 58 nye strukturer om året i de første fem år, og de tilladte strukturer er spredt ud over byens forskellige zoneinddelingsdistrikter. Dette er ikke ideelt, da boligefterspørgslen kan være større i nogle distrikter end andre. Strukturer bør bygges, hvor efterspørgslen er, ikke hvor regeringen ønsker dem.

Politikken indeholder også minimumskrav til parkering. Forskning viser, at sådanne krav øger boligudgifterne og ofte er unødvendige. Udviklere har et incitament til at bygge den parkeringsplads købere og lejere ønsker. Regeringsregler, der kræver mere parkering end nødvendigt, spilder værdifuld jord. Hvis Arlington er bekymret for mangel på gadeparkering, kan den ændre det beløb, den i øjeblikket opkræver for sådan parkering for at tilpasse efterspørgslen til udbuddet.

Andre uheldige bestemmelser omfatter et mandat til at give et specifikt antal skyggetræer for hver struktur, begrænsninger på tilbehørsboliger (ADU'er) og maksimale gulvareal- og højdebegrænsninger, der kan begrænse den økonomiske gennemførlighed af visse projekter.

Fremover bør Arlingtons borgere og politiske beslutningstagere overveje at eliminere alle parkeringsminimum (som Buffalo, NY gjorde), hvilket gør det lettere at bygge ADU'er og reducere minimumspladsstørrelser (som Houston gjorde).

Alligevel kunne Arlingtons reformer være et eksempel på statsdækkende ændringer. Sidste år tilkendegav Virginias guvernør Glenn Youngkin sin støtte til boligreformer. Selvom det var let på detaljer, nævnte Youngkin at sætte autoværn på, hvordan lokale regeringer kunne bruge zoneinddeling. Arlingtons nye grænse for brugen af ​​enfamiliezoneinddeling kunne være planen for en bredere statspolitik, der gør det lettere at bygge boliger i byer på tværs af Virginia. Allerede nu genererer pro-boligreformatorer som YIMBYs of Northern Virginia og YIMBY Action støtte til boligreform i Hampton Roads, Richmond og Charlottesville.

Det er svært at støtte boligreformen. Folk er naturligvis bekymrede for, hvordan ændringer vil påvirke dem. Selv blandt mine venner og kolleger, som instinktivt støtter frie markeder og ejendomsrettens hellighed, er der bekymringer for, at tilladelse til seks-plexer i deres nabolag vil udsætte dem for mere støj, trængsel og de mange gener ved nybyggeri.

Selvom en sådan frygt ikke er overraskende, er de ikke grunde til at begrænse nye boliger. Behagelige, rekreative kvarterer bør være åbne for folk på alle indkomstniveauer. Den eneste måde at øge adgangen til Virginias bedste byer og kvarterer på er at bygge flere boliger. Arlingtons seneste reformer viser, at man ønsker at byde nye naboer velkommen, ikke afvise dem. Resten af ​​Virginia burde følge den.