Kinesiske ejendomsudvikleres pengestrømme er faldet med mere end 20 %

BEIJING - Kinesiske ejendomsudvikleres pengestrømme - et tegn på virksomhedernes evne til at holde sig oven vande - krympede i år efter stabil vækst i løbet af det sidste årti, ifølge Oxford Economics.

Udviklers pengestrømme gennem juli er faldet med 24 % år-til-år på årsbasis, ifølge analyse fra firmaets ledende økonom, Tommy Wu.

Det er en kraftig afmatning fra væksten for næsten hvert år siden mindst 2009, viste dataene. Den samlede finansiering pr. juli var 15.22 billioner yuan (2.27 billioner USD) på årsbasis, mod 20.11 billioner yuan i 2021.

Faldet kommer som følge af, at kreditefterspørgslen i Kina gik glip af forventningerne i juli, og ejendomsudvikleres kampe trækker ud.

For omkring to år siden begyndte Beijing at slå ned på udvikleres høje afhængighed af gæld for vækst. Især Evergrande misligholdt sidst sidste år. Andre udviklere kan lide shimao har også misligholdt, på trods af, at de ser ud til at have sundere balancer.

Mens investorer er blevet forsigtige over for kinesiske ejendomsselskaber, står udviklere nu over for risikoen for at miste en anden vigtig kilde til cash flow: boligkøbernes forudbetalinger.

Huse sælges typisk før færdiggørelse i Kina. Men siden slutningen af ​​juni har nogle boligkøbere protesteret mod forsinkelser af boligbyggeriet standsning af afdrag på realkreditlån.

"Krumsen af ​​problemet er, at ejendomsudviklere har utilstrækkelige pengestrømme - hvad enten det er på grund af gældsbetjeningsomkostninger, lavt boligsalg eller misbrug af midler - til at fortsætte med projekter," sagde Wu i en rapport i sidste uge.

"Løsning af dette problem vil genopbygge boligkøbernes tillid til udviklere, hvilket vil hjælpe med at støtte boligsalget og til gengæld forbedre udviklernes økonomiske sundhed."

Mere end 2 milliarder dollars i højforrentende ejendomsudviklergæld forfalder i september - det er mere end to gange højere end i august, ifølge Morgan Stanleys analyse pr. 10. august.

Omkring en fjerdedel af boligkøbere, der købte ejendom før deres færdiggørelse, er tilbøjelige til at stoppe deres afdrag på realkreditlån, hvis byggeriet suspenderes, sagde den amerikanske investeringsbank i en rapport den 15. august med henvisning til en proprietær AlphaWise Consumer Survey.

Ikke kun fast ejendom står for størstedelen af ​​husholdningernes formue i Kina, men analytikere skønner, at ejendom og industrier relateret til fast ejendom tegner sig for mere end en fjerdedel af Kinas BNP. Ejendomsnedturen har bidraget til en generel opbremsning i den økonomiske vækst i år.

I et forsøg på at understøtte væksten har People's Bank of China sænket renten, herunder en uventet nedskæring på mandag på 10 basispoint til nogle etårige renter for institutter, kendt som den mellemfristede udlånsfacilitet.

Mens PBOC måske håber, at nedskæringen kan lette nogle af boligkøbernes byrde og hjælpe udviklere med at få lån, handler problemet ikke kun om finansiering, sagde Bruce Pang, cheføkonom og forskningschef for Greater China hos JLL.

Han bemærkede, hvordan udviklere har haft sværere ved at skaffe finansiering på egen hånd og har måttet stole mere på forhåndssalg til boligkøbere. Men folk er mere og mere forsigtige med at købe nye boliger på grund af deres forventninger til fremtidig beskæftigelse og afkast på eksisterende investeringsprodukter, tilføjede han.

På trods af flere rapporter om regeringens planer om at holde udviklere finansieret, har centralregeringen endnu ikke officielt annonceret en bredere støtte til fast ejendom. En oplæsning af et regeringsmøde på højt niveau i sidste måned sagde lokale regeringer er ansvarlige for at levere færdige huse.

Blandt tre store kilder til udviklerfinansiering er forudbetalinger og indskud faldet mest i år, et fald på 34% ifølge Wus analyse.

Kredit som finansieringskilde faldt med 22 %, mens selvrejst kapital, inklusive aktier og obligationer, faldt med 17 %, viste de årlige data.

Investeringsfonde har stort set holdt sig væk fra kinesiske ejendomsudviklere, hvilket reducerer en potentiel finansieringskilde.

"Det, der har været bekymrende, har været manglen på vilje og hurtighed hos toppolitikere til at løse ejendomsudvikleres finansieringsproblemer," sagde Carol Lye, assisterende porteføljemanager hos Brandywine Global, i et e-mail-svar til CNBC.

Lye sagde, at investeringsforvaltningsfirmaets allokering til fast ejendom i Kina er lav, og at Brandywine har "ejendomsobligationer af høj kvalitet, der er blevet givet præference i form af statsstøtte."

Nogle investorer har endda henvendt sig til virksomheder i andre dele af Asien.

"Vi har forladt næsten alle vores besiddelser i boliger i Kina. Det er mere et vente-og-se-spil med hensyn til at få tilbage eksponering,” sagde Xin Yan Low, Singapore-baseret porteføljemanager for asiatiske ejendomsaktier hos Janus Henderson. Hun afviste at dele en tidsramme for disse salg.

"Der er stadig mange alternativer i regionen, især med genåbning nu, Singapore, Australien, grundlæggende tilbage til fuld genåbning, fundamentals er stærke," sagde hun.

Topbeholdninger i hendes co-administrerede Horizon Asia-Pacific Property Income Fund omfatter Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust og Hang Lung Properties.

Det sagde Morningstars Patrick Ge i en rapport i denne måned nogle fonde har vendt sig væk fra Kinas ejendom til andre asiatiske højafkastsektorer, såsom indiske vedvarende energiselskaber og indonesisk ejendom.

Samlet set sagde rapporten, at penge investeret i kinesiske ejendomsfonde faldt med 59 % over seks måneder.

Men rapporten sagde, at investeringsgiganten BlackRock var blandt firmaer, der købte kinesiske ejendomsobligationer - inklusive dem fra Shimao.

Kapitalforvalteren reagerede ikke på en CNBC-anmodning om kommentar.

- CNBCs Michael Bloom bidrog til denne rapport.