Kunne boliger revne, før inflationen gør det?

God morgen. Sidste uge endte med at være den stærkeste for aktier siden slutningen af ​​2020. Føler du dig beroliget? I dag er der én stor faldgrube med stigende renter og den dårligt stillede sag om olie. Email os: [e-mail beskyttet] , [e-mail beskyttet].

Stigende renter og boligmarkeder

Markederne var tilfredse med Federal Reserves renteforhøjelse i sidste uge. Men hvor langt kan Fed gå? Her er en skræmmende forudsigelse fra Bill Gross, dengang obligationskonge:

Grundlæggeren af ​​investeringshuset Pimco fortalte Financial Times i denne uge, at han tror på, at inflationen nærmer sig bekymrende niveauer, men den amerikanske centralbank vil ikke være i stand til at implementere højere styringsrenter for at begrænse den.

"Jeg formoder, at du ikke kan komme over 2.5 til 3 procent, før du knækker økonomien igen," sagde [Gross]. "Vi har lige vænnet os til lavere og lavere priser, og alt meget højere vil bryde boligmarkedet."

At udskille boliger giver mening. Som vi har drøftet, huspriser og huslejer er meget høje. Brølende efterspørgsel, delvist drevet af demografi, er parret med et sparsomt udbud. Beholdningen af ​​eksisterende boliger til salg ramte et rekordlavt niveau i januar og er næsten ikke kommet sig. Boligbyggere skynder sig at få nyt lager på markedet, men er begrænset af mangel på arbejdskraft og byggematerialer.

Den bedste løsning ville være at bygge flere boliger. Indtil da vil højere takster helt sikkert give problemer. Chunkier realkreditbetalinger vil begrænse efterspørgslen, men også tilskynde boligejere til at holde fast i deres nuværende, billige realkreditlån. Det vil yderligere begrænse udbuddet af eksisterende boliger, bemærker Aneta Markowska fra Jefferies.

Selvom Fed kun er begyndt at stramme, var realkreditrenterne ikke tilbøjelige til at vente på startpistolen, hvilket startede en voldsom stigning i slutningen af ​​december:

Indvirkningen på markedet er allerede tydelig. Februardata fra National Association of Realtors viste, at salget af eksisterende boliger faldt 7 procent måned-til-måned. Her er NARs cheføkonom, Lawrence Yun, på fredag:

Overkommelige boliger fortsætter med at være en stor udfordring, da købere får en dobbelt pust: stigende realkreditrenter og vedvarende prisstigninger. Nogle, der tidligere havde kvalificeret sig til en belåningsrente på 3 pct., kan ikke længere købe til 4 pct.

Månedlige betalinger er steget med 28 procent fra for et år siden - hvilket interessant nok ikke er en del af forbrugerprisindekset - og markedet er fortsat hurtigt med flere tilbud, der stadig registreres på de fleste ejendomme.

Strategas' Don Rissmiller og Brandon Fontaine påpeger, at styringsrenter omkring 1-2 procent var nok til at skære ned på boligefterspørgslen i 2018-19. Det median Fed fremskrivning er lige i det interval, omkring 1.9 pct. ved udgangen af ​​året. Denne gang er forbrugsgælden dog højere. Realkreditgæld som andel af realt BNP er steget 6 procentpoint til 55 procent, siden den sidste renteforhøjelsescyklus toppede i slutningen af ​​2018.

Hvis historien gentager sig, kan den faldende husefterspørgsel vise sig som en svagere produktionsvækst. Ian Shepherdson fra Pantheon Macro forklarer mekanikken godt:

Et vedvarende fald i boligsalget - salget af nye boliger vil også falde - ville være en direkte hæmsko for BNP-væksten, på margenen, via et nedadgående pres på boliginvesteringer og alle tjenester - juridiske, flytninger og andre - direkte knyttet til salg mængder. Det ville også presse detailudgifterne til byggematerialer, apparater og husholdningselektronik.

Mareridtsscenariet er, at Fed ender med en omvendt Goldilocks-situation: rater høje nok til at skade væksten gennem boligmarkedet, men for lave til at få inflationen under kontrol. Dette er langt fra garanteret. De amerikanske fundamentals kan vise sig at være solide nok til at understøtte boligefterspørgslen. Men Gross' advarsel er vigtig. Som priserne stiger, se boliger. (Ethan Wu)

En ensom oliebjørn

De fleste mennesker tror med rimelighed, at olie vil være dyrt i et stykke tid. Rusland er i krig og står over for skærpede sanktioner. Den globale efterspørgsel er stor. Og både de store amerikanske producenter og Opec-landene udviser en vis produktionsdisciplin på trods af, at priserne er steget fra $75 til over $100 i år.

Ed Morse, leder af råvareteamet hos Citi, står langt uden for denne konsensus. Hvor langt udenfor? Her er hans prisfremskrivninger sammenlignet med priserne, der er impliceret af futuresmarkedet:

Hvis Morse viser sig at have ret, vil det have betydning langt ud over oliemarkederne. Olie nær $60 senere i år kan være nok til at bremse den forventede opadgående rentemarch, med betydelige effekter på priserne på tværs af markeder. Og Morse har tidligere lavet korrekte modstridende opfordringer, hvilket beviser forudseende om prisfaldene i 2008 og 2014.

Morse fremlagde sit bearishsyn for mig i fredags. Den hviler på 4 hovedplanker:

Den nuværende høje efterspørgsel er bevis på et opsving, ikke sekulær styrke i økonomien. "Vi tror, ​​at efterspørgselsstigningen er en tilbagevenden til normalen efter en dyb recession snarere end en forløber for vedvarende efterspørgsel," siger Morse. "Gas- og olieefterspørgslen bevægede sig ikke meget mellem 2015 i 2019, på trods af nogle stigninger på nye markeder på grund af udviklede markeder og Kina." Morse påpeger, at kineserne ikke har en tendens til at bruge biler til langdistancerejser og kan lide elektriske køretøjer, hvilket forklarer den lave olieintensitet i Kinas vækst. Han forventer, at det fortsætter. Samlet set mener Morse, at kulbrinteintensiteten i den globale økonomi falder i en lige linje, både på udviklede og nye markeder. Intet kan stoppe den tendens længe. De eneste oliemarkeder, hvor han ser stigende efterspørgsel på lang sigt, er jetbrændstof og petrokemiske råvarer.

Min geniale kollega Derek Brower (nb: han fik mig til at skrive det) fra FT's Energy Source nyhedsbrev (det er faktisk ret godt, tilmeld dig link.) mener, at Morse kan være inde på noget her med sit Kina-punkt. "Tøndetællere siger, at den kinesiske efterspørgsel allerede ser en smule top ud, især ved $100 plus olie. . . når det er sagt, har jagt på toppen i kinesisk olieefterspørgsel været noget af en Moby-Dick-bestræbelse i de seneste år, og vi har set falske tegn på det før."

Krigen i Rusland vil sandsynligvis ikke forstyrre udbuddet så meget, som markederne forventer. "Det, vi ser, er selvpålagte restriktioner [på at købe russisk olie]. Nogle mennesker, selv i regeringen, tror, ​​at eksporten på grund af disse restriktioner er ved at falde. Og det er rigtigt, at auktionerne lukker ned. Men ser man på skibsladninger, er der købere. Vi ved, at der er nok løftekapacitet der." Morse mener kort og godt, at markedet ikke er kynisk nok over, at russisk olie, som sælges med 30 dollars i rabat, finder vej til markedet på den ene eller anden måde.

Russisk produktion er faktisk stigende, for nu. Meget vil afhænge af, hvor hårdt USA og andre vestlige nationer er villige til at presse. Hvis sanktionerne fortsætter, vil afgangen af ​​global kapital og ekspertise også begynde at forringe russisk kapacitet; men det er et langsigtet problem.

Amerikanske skiferfelter kommer til at producere mere end markedet forventer. "I amerikansk skifer har vi en accelererende hastighed af rigudnyttelse - vi har virksomheder i den private sektor, der går helt op for at bore babybor," siger han og vifter det almindelige væk. afstå at de store børsnoterede amerikanske producenter, såsom Pioneer og Devon, foretrækker højere afkast frem for højere produktion. XNUMX procent af nye boringer er hos private virksomheder finansieret af private equity, siger han. PE-sponsorer, der har lidt gennem nogle hårde tider, er ivrige efter at komme ud af virksomheden, og den bedste måde at gøre det på er hurtigt at skubbe deres projekter til det høje cashflow-stadium og derefter sælge dem til større producenter.

Morse køber heller ikke argumentet om, at arbejdskraft og udstyrsforsyninger begrænser produktionsvæksten i USA. "Der er godt 100 rigge af høj kvalitet til rådighed. Der er gode fracking-besætninger til rådighed. Hvis de har brug for arbejdskraft, skal de bare betale mere”. Samtidig er produktiviteten i hver brønd stigende.

Producenter over hele verden reagerer på højere priser med produktion. Canada, Guyana, Brasilien, Argentina og endda Venezuela signalerer øget produktion. Og så er der muligheden for, at Iran vender tilbage til markedet senere på året.

Morse er en stemme i ørkenen for nu. Men som vi har lærte gentagne gange for nylig, i dette mærkelige øjeblik, er det afgørende at lytte til anderledes tænkende.

En god læsning

I hans første officielle FT kolonne, spørger Stephen Bush, hvordan Storbritannien kan skabe en immigrationspolitik, der ikke er aktivt forfærdelig.