Nedbrud, togvrag eller apokalypse?

Skrækkelige advarsler om erhvervsejendomme dukker næsten dagligt i disse dage. Mens kontormarkederne er stressede på grund af øget arbejde hjemmefra, ser nogle ejendomsmæglere et stadig mere todelt marked, opdelt "i haves og have-nots". Investorer, lejere og byer - især dem med ældre bygninger i tilbagegang - bliver nødt til at være meget opmærksomme i de kommende måneder for at se, hvor de falder, og hvor slemt det kan blive.

Dramatiske negative vurderinger af erhvervsejendomme er let at finde. Det San Francisco Standard forudser et "episk kommerciel ejendomsstyrt", der truer over den by, og sammenligner det med et nærgående tog med "byen, dens budget og dens evne til at levere tjenester knyttet til sporene." Ikke at blive overgået, Bloomberg Tweetet "fjernarbejde dræber Manhattans kommercielle ejendomsmarked" med lignende problemer, der strækker sig til andre byer.

Men selv det sprog blegner mod hvad NYU professor Arpit Gupta og hans kolleger siger og forudsiger en "kontorejendomsapokalypse." Ved hjælp af New York City-data anslår de "et 45% fald i kontorværdier i 2020 og 39% på længere sigt, hvor sidstnævnte repræsenterer et værdifradrag på $453 milliarder", som kunne kaste byen ud i en "fiskal undergang". Lignende skader kan ramme andre byer og i forlængelse heraf den nationale økonomi.

Hvordan får vi så mening med andre dårlige – men ikke apokalyptiske – data? CommercialEdge's månedlige "National Office Report" for september fandt stagnerende gennemsnitlige kontornoteringspriser, $38.70 pr. kvadratfod, "0.1% faldet år-til-år." Dårligt, men ikke apokalyptisk. Og som Jeg har for nylig bemærket, nogle byer, især i Sunbelt eller byer med stærke biovidenskabelige industrier, oplever stærke lejemarkeder.

Hvad fortæller andre data os? Moodys dokumenteret, at værdipapirer støttet af kommercielle realkreditlån oplevede "en enorm stigning i forhøjede kriminalitetsrater" i andet kvartal af 2020, lige da pandemien ramte. Men banker, livsforsikringsinvestorer og andre omstrukturerede lån og tilbød tålmodighed, hvilket mindskede deres kriminalitet. Den strategi vil være sværere at følge, hvis der kommer nyt pres på kontormarkedet, især når Fed hæver renten, hvilket gør lånet mere omkostningstungt over hele linjen.

Indtil videre ser det i hvert fald ud til, at kommercielle banker nu har styr på deres ejendomslån. Deres afskrivnings- og kriminalitetsrater ramte 0.07 % i andet kvartal af 2020, pandemiens højdepunkt. Men i de første to kvartaler af 2022 Fed rapporterer disse satser ved nul, ikke et signal om dramatiske fald i lånekvaliteten.

Og selv 2020's dårlige tal var intet som finanskrisen i 2008. Mellem 2009 og 2010 var misligholdelsen af ​​kommercielle banklån over 2 % i syv på hinanden følgende kvartaler. Strammere regulering har siden hjulpet med at kontrollere løse bankudlån, så heldigvis har vi ikke tegn på, at kommercielle udlånssvigt trækker hele økonomien ned.

At gå bagud med de samlede tal viser nogle positive tegn i erhvervsejendomme. I det seneste år oplevede Sunbelt-byer som Charlotte og Austin, eller byer med koncentrationer af biovidenskab som Boston, tocifrede stigninger i huslejen. GoogleGOOG
og andre tech-firmaer har lejet store mængder plads i byer som New York , Chicago.

Den største risiko i erhvervsejendomme er ældre, mindre eftertragtede kontorlokaler. Mængden af ​​det i enhver by er central for at vurdere dens samlede risiko. Et magasin rundbordsbord fra PERE, som sporer private equity ejendomsinvesteringer, fandt et "meget udfordret" men usikkert marked med risici lige fra inflation i bygge- og finansieringsomkostninger til en truende recession.

PEREs eksperter ser et "delt" marked med mere moderne bygninger (især dem, der er ESG-kompatible) og nogle byer i god position til at klare krisen. PERE-investorerne ser en "ny normal" med mindre fuldtidskontorbelægning, men med kontorer, der stadig står over for "ukendt" overordnet efterspørgsel fra kunder.

Men disse synspunkter fra ejendomsinvestorer, som kunne være (som de siger på gaden), "taler deres bog" og sætter en positiv drejning på tallene. I modsætning hertil, overvej "apokalypse"-analyse fra NYU og Columbia professorer. Ved at kombinere data om hjemmearbejde med finansiel information fra ejendomsinvesteringsfonde (REIT'er) andre finansielle oplysninger, forudsiger de "langsigtede kontorvurderinger, der er 39.18 % under præ-pandemiske niveauer" med "kontoraktier af lavere kvalitet ... en mere substantielt strandet aktiv."

Hvis de har ret, er byerne – og økonomien – i en hård tur. Selvom nogle ældre bygninger kan blive omdannet til boliger, er det ikke en nem eller umiddelbar proces. Kollapsende ejendomsværdier kan føre til betydelige skattemæssige problemer for mange byer, hvilket resulterer i nedskæringer i sociale ydelser, uddannelse, folkesundhed og andre vigtige offentlige funktioner. Vi er ikke i en apokalypse endnu, men vi skal alle holde et øje med muligheden.