De amerikanske boligpriser steg næsten 20 % højere i det seneste år, hvilket gav familier, der ejer ejendomme, et stort løft til deres økonomi under pandemien.
Men Wall Street, en nøglekilde til boliglånsfinansiering, ser vigtige spørgsmål forude for det rødglødende boligmarked, nu hvor Federal Reserve har flyttet sit fokus for at tackle inflationen, efterhånden som økonomien kommer sig efter pandemien.
"Værskningen af boligpriserne var en væsentlig bidragyder til væksten i husholdningernes netto
værd og vil sandsynligvis aftage på grund af højere renter og faldende overkommelighed,” skrev Brad Tank og Neuberger Bermans fastforrentede investeringsstrategiteam i deres outlook for første kvartal.
"Derudover er føderale overbærenhedsprogrammer for realkreditlån ikke blevet fornyet, og husholdninger, der nyder godt af lettelse, vil blive forpligtet til at genoptage betalingen."
Feds politikomdrejningspunkt i december inkluderer en plan om at hæve benchmarkrenterne i et hurtigere tempo end forventet kun uger før, men også en hurtigere afslutning på dets nødopkøbsprogram for obligationer, sandsynligvis i marts.
Det efterlader markedet med "to hovedspørgsmål", ifølge Neuberger-teamet, nemlig hvor meget udbud af realkreditobligationer andre skal absorbere, når Fed skrumper sin balance på næsten 8.8 billioner dollars. Hvad sker der også med boligprisstigning og refinansieringsaktivitet, hvis renten stiger så meget som forventet?
Læs: Boliger er i grebet af en inflationsstorm - og det er forværret af COVID-19-pandemien
Hvorfor boliger ikke er som 2008
Efter finanskrisen i 2008 voksede regeringens fremtrædende plads på det amerikanske boligmarked, dels gennem dens realkreditgarantier, men også dens opbygning af obligationer på 8.2 billioner dollars i realkreditmarkedet.
Agenturets realkreditobligationer udgjorde 66 % af al boliggæld i december, ifølge Urban Institute. Det gjorde sektoren til et benchmark for 30-årige realkreditrenter, herunder under det nylige refinansieringsboom, da långivere opstod mere end 1 billion dollar i boliglån hvert kvartal.
Regeringens store fodaftryk på realkreditmarkedet har betydet svælg over realkreditrenter og udlånsstandarder efter subprime-debaklet for et årti siden, men det instruerede også føderal boligstøtte under pandemien for at forhindre en bølge af udsættelser og tvangsauktioner.
Mange låntagere, der nød af jobtab i 2020, blev i deres hjem i stedet for at stå over for sene gebyrer, inkasso og endnu værre, indtil økonomien kunne vende tilbage til et mere solidt fodfæste.
Nu er overbærenhedssatserne på alle boliglån, selv dem, som banker besidder, faldet kraftigt fra deres pandemiske top, som for nylig var bundet til lave 1.7 % i november (se diagram), på baggrund af højere lønninger og lav arbejdsløshed.
Stykke misligholdelse af boliglån
Deutsche Bank
Med hensyn til husholdninger betyder det, at kun omkring 835,000 husejere i november var i overbærenhed, mens 4 millioner før pandemien, ifølge Deutsche Bank-forskere.
Andre store afvigelser fra sidste årtis krise omfatter en aktuel boligmangel snarere end et overudbud kombineret med en ny æra med institutionelle udlejere på enfamiliemarkedet.
Det er ment de dybtliggende private equity-ejere, Zillow
Z,
og andre firmaer med Wall Street-finansiering, har konkurreret med familier, der ønsker at eje.
Realkrediteksperter siger, at dynamikken kan hjælpe boligpriserne med at fortsætte med at stige med en mere normaliseret hastighed i 2022, selvom 30-årige realkreditrenter stiger, og ejendomme bliver sværere for familier at have råd til.
Se: Højfattigdomskvarterer i tvillingebyer ser eksplosion af investorejede hjem. Minneapolis Fed holder nu styr
"Stigende priser får ikke boligpriserne til at blive negative, men de kan bestemt bremse væksten i boligprisstigningen," sagde Scott Buchta, chef for rentestrategi hos Brean Capital, i et telefonopkald.
Hans prognose er, at priserne vil stige 6% til 10% i år, delvist afhængigt af, hvor 30-årige realkreditrenter ryster ud.
Hvilken sats er for høj?
Som i kølvandet på krisen i 2008 har Fed i de seneste to år fyldt sin balance op med statsobligationer og pantesikrede værdipapirer under pandemien i et forsøg på at holde likviditeten flydende og kredit overkommelig.
Fed-formand Jerome Powell håber nu at skabe en "blød landing" ved at hæve renten og stramme de finansielle betingelser for at tøjle inflationen uden at skade arbejdsmarkedet eller udløse en recession.
Mange på Wall Street forventer nu, at de korte renter potentielt vil stige fire gange i år fra det nuværende 0% til 0.25% interval. Langsigtede renter vil dog sandsynligvis afhænge af, hvor aggressivt centralbanken skrumper sine beholdninger af realkreditobligationer, sagde Buchta, især da Fed arbejder på at få den årlige inflation tættere på sit 2%-mål fra 7% i december.
"Jeg tror ikke, de ønsker at chokere markederne," sagde han og bemærkede, at boligprisstigningen historisk set har ligget omkring 2% til 3% over inflationen, eller omkring 5% vækst årligt. "20 % er ikke bæredygtigt."
Når det er sagt, svarer hver stigning på 100 basispoint i den 30-årige realkreditrente til omkring 13% fald i købekraft for en boligejer, der er afhængig af finansiering, ifølge Buchtas estimater.
Med andre ord kan den overkommelige pris, der allerede er et problem for mange familier, der er prissat ude af markedet, blive meget værre.
Se også: Renterne stiger - men Feds handlinger kan gøre det lettere at få et realkreditlån
Kilde: https://www.marketwatch.com/story/roaring-us-housing-market-faces-two-big-questions-as-fed-seeks-to-end-emergency-support-11642172968?siteid=yhoof2&yptr= yahoo