Statens lovgivere overtager lokale bestemmelser, der øger boligomkostningerne

Guvernører og lovgivere over hele landet fortsætter med foreslå og gennemføre politikker for at skabe et mere konkurrencedygtigt skatte- og reguleringsklima, dels for at tiltrække investeringer, der vil bringe arbejdsgivere og højtlønnede jobs ind. Men hvis der ikke er tilstrækkelig og overkommelig boligforsyning til at rumme en tilstrømning af familier, der støttes af nye job, så har statslige embedsmænd et andet problem på deres hænder. Det er den udfordring, politikere nu kæmper med i mange hurtigt voksende stater.

For eksempel i North Carolina, blandt top 10 hurtigst voksende stater sidste år overvejer medlemmer af statens generalforsamling nu lovgivning om at "afbryde" eller fjerne ejendom i Summerfield, en by beliggende lige uden for Greensboro, fra lokal zonejurisdiktion, hvor lokale embedsmænd gentagne gange har afvist foreslået udvikling. Lovgivere overvejer spørgsmålet af statsdækkende interesse, fordi Summerfield ligger i en del af North Carolina, hvor boligudbuddet skal øges for at kunne rumme flere massive økonomiske udviklingsprojekter, der er planlagt til at bringe mange nytilkomne til området. Dette træk og relaterede forslag i andre stater viser, hvordan debatten om boligudgifter og zoneinddeling er en, der har tendens til at blive ophedet og forvrænger traditionelle politiske koalitioner.

Summerfield, som blev indlemmet i 1996 for at undgå at blive en del af Greensboro, har ekskluderende zoneinddeling, således at der i store dele af byen kun kan bygges enfamiliehuse og på 1.3 hektar store grunde. Flytningen til at vedtage statslovgivning for at deannektere en del af Summerfield for at tillade opførelse af nye boliger følger efter år med formelle anmodninger om at løsne nævnte restriktioner og endda en anerkendelse fra Summerfield regeringsembedsmænd om, at deres zonepolitik skal ændres.

Summerfields byadvokat advarede byrådet i 2021, at dens ekskluderende zoneinddelingspraksis inviterer til retssager om Fair Housing Act. "Hvis du vil undgå potentielt ansvar, så skab muligheder i din bekendtgørelse, der vil tillade billige boliger et eller andet sted i Summerfield," rådede byadvokaten. "Du behøver ikke engang at identificere hvor lige nu," tilføjede Summerfields advokat. "Alt, du skal gøre, er at skabe den zoneinddeling, der gør det muligt for nogle bygherrer at komme ind og sige: 'Ved du hvad, jeg vil gerne have mere tætte boliger'." Summerfield embedsmænd afviste at tage dette råd.

Utilstrækkelig boligudbud og hurtigt voksende boligudgifter er ikke begrænset til Summerfield og det omkringliggende område. Et Cato-institut studere udgivet i december 2022 fremhævede, hvordan North Carolinas befolkningstilvækst har oversteget antallet af nye boligbyggerier. Mens restriktiv lokal zoneinddeling hæmmer boligudbudsvæksten i mange andre dele af staten, er behovet for at rette op på sagen særligt bydende nødvendigt i Greensboro og den omkringliggende region, ofte omtalt som Triaden.

Greensboro, der støder op til Summerfield, rangeret nummer et i nationen sidste år for den største stigning i lejeomkostninger, hvor huslejen for en etværelses lejlighed i Greensboro steg 74% på et år. Toyota, Boom Supersonic, Publix og andre investerer milliarder i regionen på nye produktions- og distributionsfaciliteter, der vil bringe tusindvis af vellønnede arbejdere ind. Ønsket om at sikre, at disse arbejdere og deres familier har adgang til billige boliger, kombineret med lokale embedsmænds afvisning af at fjerne eller lette lovgivningsmæssige hindringer for udviklingen af ​​flere boliger, har fået statens lovgivere i Raleigh til at konkludere, at de skal handle.

Boom Supersonic investerer en halv milliard dollars for at bygge en supersonisk jetfabrik, der ligger 11 minutter fra Summerfield i bil. Denne facilitet vil beskæftige mere end 2,000 mennesker. Toyota bruger 3.4 milliarder dollars på at bygge en lithiumbatterifabrik beliggende 35 minutter fra Summerfield. Batterifabrikken, som bliver Toyotas første i Nordamerika, forventes at beskæftige 3,875 mennesker. Publix bruger i mellemtiden 400 millioner dollars på at bygge et mere end to millioner kvadratmeter distributionskompleks i nærheden, som vil forsyne dagligvarebutikker i hele North Carolina og Virginia. Det projekt vil skabe 1,000 nye arbejdspladser.

Den betydelige økonomiske udvikling, der sker i regionen, og det behov, det skaber for yderligere boliger, har ikke fået medlemmer af Summerfield Town Board til at ændre kurs. Efter først at have foreslået et nyt lejlighedskompleks med 1,161 enheder i 2021, nedskalerede en bygherre sit forslag til et projekt på 600 enheder. Byrådet forkastede dette forslag i en afstemning afholdt den 22. februar. Senatspræsident Pro Tempore Phil Berger (R) forklarede i en erklæring, hvorfor fortsat uforsonlighed på lokalt plan nu foranlediger et statslovgivende svar:

"Jeg ved ikke, om planerne indsendt af en lokal udvikler skal eller ikke bør godkendes af den lokale bestyrelse," sagde senator Berger. "Det, jeg ved, er, at Triaden tiltrækker milliarder af dollars i ny økonomisk udvikling, og efterhånden som vores område fortsætter med at vokse, er der et presserende behov for yderligere boliger, så de sygeplejersker, lærere, førstehjælpere og bygningsarbejdere, som vores område er afhængige af, kan bo i samfund, de tjener."

Et tiltag fra generalforsamlingen om at deannektere en del af Summerfield vil helt sikkert blive mødt med voldsom modstand fra lokale embedsmænd. "Det ville være en stor uretfærdighed og skabe en farlig præcedens for vores generalforsamling at ignorere de lokale folkevalgte og foretage en sådan ændring af vores by," siger Summerfields borgmester Tim Sessoms.

Bortset fra den måde, hvorpå de øger boligomkostningerne og sænker udbuddet, hævder kritikere af Summerfields lokale zonereguleringer, at restriktionerne også bringer miljøsundhed og offentlig sikkerhed i fare. Med cirka 12,000 indbyggere er Summerfield den mest folkerige by i North Carolina uden vand- eller kloakinfrastruktur. Faktisk er det den største by i North Carolina, South Carolina og Virginia, der er fuldt ud på septiske systemer. Som de har gjort tidligere, bruger Summerfield embedsmænd igen dette som en undskyldning for at blokere foreslået boligudvikling.

"Byen har hverken et vand- eller et kloaksystem til at understøtte mere end tre gange den tæthed, vores udviklingsbekendtgørelser tillader i øjeblikket," skrev borgmester Sessoms i et offentligt brev udgivet den 9. marts, som forklarer hans afvisning af den førnævnte udvikling. "Summerfield har ikke infrastrukturen til at håndtere den byrde, som den foreslåede tæthed ville lægge på vores allerede overfyldte skoler og overfyldte veje."

Alligevel ville udvikleren af ​​det nyligt afviste projekt på 600 enheder have installeret den nødvendige vand- og kloakinfrastruktur i Summerfield. Summerfield-embedsmænd har tidligere afvist foreslåede investeringer i kloak- og vandinfrastruktur. Denne mangel på vandinfrastruktur er blevet brugt som en grund til at modsætte sig udvikling og vækst i årevis.

David Couch, ejer af den jord, der er foreslået til udvikling, sagde i en erklæring, at "Summerfield Town Council har vedtaget zonepolitikker, der har tjent til at udelukke beboere med beskedne midler, og de har gjort det med stor effekt."

"Greensboro og Guilford County-området var nummer et i landet sidste år i lejeforhøjelser," tilføjede Couch. "Vi har desperat brug for mere boligudbud, især med manges vellykkede jobrekrutteringsbestræbelser og de milliarder af dollars i økonomisk udvikling i umiddelbar nærhed."

Couch og andre kritikere af Summerfield embedsmænds modvilje mod udvikling hævder, at det at holde 12,000 mennesker udelukkende på private septiske systemer, ud over at gøre boliger dyrere, udgør en risiko for miljøets sundhed, fordi sådanne septiske systemer kan udvaskes til lokale vandforsyninger. Bortset fra de miljømæssige risici, der stammer fra mangel på vandinfrastruktur, er der også øgede risici for den offentlige sikkerhed. Det skyldes, at brandslukningsevnen er formindsket, når der ikke er noget lokalt vandinfrastruktursystem, som førstehjælpere kan bruge.

Summerfield Brandvæsen Chief Chris Johnson fortæller denne forfatter, at et vandinfrastruktursystem ville gøre det muligt for hans afdeling at reagere mere effektivt på nødsituationer. "Hvis vi havde et brandhanesystem, ville vi have flere mennesker til at udføre selve brandslukningen, og færre mennesker blev trukket væk for at arbejde på at sikre en positiv vandkilde," siger chef Johnson.

Borgmester Sessoms siger, at der er bestræbelser på at bringe vandinfrastruktur til hans by. "Summerfield har været og arbejder på en plan for vand for fremtiden for vores by," skrev han i en e-mail til denne forfatter. Forespurgt hvornår hans plan forventes at have et vandinfrastruktursystem i drift i Summerfield, svarede borgmester Sessoms ikke.

North Carolina kan komme videre med et lovforslag om at tage Summerfield Town Council ud af ligningen om, hvorvidt der skal godkendes nye boliger på en stor del af ejendom, der i øjeblikket er i byens jurisdiktion. Mange mener, at staten bør gå længere. Senatets flertalsleder Paul Newton (R), f.eks. indført lovgivning i den forrige session, der ville forhindre lokal zoneinddeling i North Carolina, der begrænser udviklingen af ​​yderligere boliger.

"Dette er et forsyningsproblem skabt direkte af regeringen," sagde senator Newton under en 8. december arrangement om boligpolitik arrangeret af John Locke Foundation, en Raleigh-baseret tænketank. Newton tilføjede, at "den private sektor vil tage fat på dette, hvis vi slipper det løs."

Statslige lovgivere og guvernører i andre stater har foreslået reformer svarende til, hvad Newton har opfordret til i North Carolina. Montanas guvernør Greg Gianforte (R), for eksempel, er en af ​​de mest højlydte fortalere for statslovgivning, der foregriber lokale zoneinddelingsrestriktioner, der hæmmer væksten i boligudbuddet.

"Streng zoneinddeling og andre boligforsyningsbestemmelser er virkelig et vådt tæppe på byggeri, på ansvarlig udvikling. De øger omkostningerne og begrænser udbuddet,« siger guvernør Gianforte fortalt medlemmer af hans boligindsatsgruppe sidste år. "Vi er nødt til at få regeringen af ​​vejen, hvor vi ansvarligt og sikkert kan. Vi har brug for regler for offentlig sikkerhed og for at beskytte miljøet, men på andre områder er vi nødt til at finde ud af, hvordan vi kan strømline."

Ublu og stigende boligomkostninger skaber kaos på familiebudgetterne i hele USA og prissætter mange ud af boligmarkedet, så meget, at spørgsmålet har fået betydelig national mediebevågenhed i løbet af det seneste år. New York Times offentliggjorde for eksempel en meget omtalt september artikel overvejer, hvad der skete med starterhjemmet. Forinden offentliggjorde New York Times en artikel juli sidste år dokumenterede, hvordan boligkrisen ikke længere er begrænset til kysterne.

"Det er uden tvivl det værste tidspunkt nogensinde at leje en lejlighed på Manhattan, samtidig med at boligkøb i metroer som Austin er det værste, det nogensinde har været," en Bloomberg-analyse den 20. september. bemærkede. "I midten af ​​2020 var både den månedlige husleje og afdrag på realkreditlån billige, men i dag er det modsat."

"Omkostningerne ved at leje eller købe et hjem er for dyrt," Virginia-guvernør Glenn Youngkin (R) sagde i en tale i august 2022 til Virginia Senatets fælles pengeudvalg, som genlyder en besked hørt fra guvernører og lovgivere i mange andre stater. "Vi skal tackle de grundlæggende årsager bag dette udbud og efterspørgsel mismatch; unødvendige reguleringer, overbebyrdelige og ineffektive lokale myndigheder, restriktive zoneinddelingspolitikker og en ideologi om at bekæmpe med næb og klør mod enhver ny udvikling."

At begrænse høje boligudgifter vil forblive blandt topprioriteterne for guvernører og lovgivere i mange stater i en overskuelig fremtid. Som det er blevet demonstreret, indikerer partipolitiske tilhørsforhold og ideologiske tilbøjeligheder ikke en guvernørs eller lovgivers præference i denne sag, i modsætning til tilfældet på mange andre emneområder. Debatten om lokale zoneinddelingsrestriktioner, og hvorvidt statslige lovgivere skal tilsidesætte dem, går ingen vegne. Faktisk vil det sandsynligvis eskalere og producere ukonventionelle politiske koalitioner i processen.