Yderligere to "sko at droppe" på ejendomsmarkedet, indtil...

Nuværende realiteter - og mulige konsekvenser - af, hvordan det kommercielle ejendomsmarked kan udspille sig i de kommende måneder

Jeg har for nylig lært oprindelsen af ​​sætningen "venter på, at den anden sko falder." I slutningen af ​​det nittende århundrede kunne beboerne i New Yorks lejligheder høre lydene fra naboerne, der boede over dem. En almindelig lyd var at fjerne sko; når du hørte det dæmpede dunk fra en sko, der ramte gulvet, forventede du at høre den anden sko falde kort efter.

Den første sko på det amerikanske bolig- og erhvervsejendomsmarked var hele året 2022: konsekvente rentestigninger, en markant reduktion i salgsvolumen og et koldt træk i ejendomspriserne. Tre af de seks bedste nye boligbyggere i landet rapporterede for nylig netto nye ordrer for efteråret 2022 med fald på 15 % (LennarLEN
), 38 % (DR Horton) og 80 % (KB HomeKBH
). I december 2022 rapporterede det amerikanske handelsministerium, at salget af nye enfamiliehuse faldt 27 % fra december 2021.

For kommercielle ejendomsfirmaer, især på kontormarkedet, er forholdene stadig dystre. Ifølge nyere undersøgelser er op til 71 % af kontorlokaler kunne understøtte "fire gange deres nuværende brug." Statistikker som disse sætter alvorlige spørgsmålstegn ved nationale statistikker om ledige stillinger.

Lad os være ærlige; 2022 var ikke kønt. Alligevel er eksperter stadig ikke sikre på, hvordan 2023 kan forme sig. Hvor mange flere sko skal der tabes, før vi kan kalde det ordsprogede "alt klart" inden for bolig- og erhvervsejendomme? Svaret er to og en mulig tredjedel (for alle de sparspillere derude):

1. Revision
2. Kommunale skatter
3. (Muligt) tvangssalg

Den første sko, der falder: Audits

De fleste private equity-selskaber i fast ejendom har en december-årsafslutning og skal levere reviderede regnskaber til deres banker og investorer inden udgangen af ​​marts eller april. Fordi december 2021 bogstaveligt talt var det laveste rentemiljø i historien, mens huslejen steg meget hurtigt (dvs. inflationen), var værdien af ​​fast ejendom næsten uden tyngdekraft. Spol frem til udgangen af ​​2022, og forholdene var meget forskellige, men alligevel har mange ejendomsinvestorer ikke proaktivt revurderet værdien af ​​deres ejendomsbesiddelser i lyset af dramatisk højere renter.

Hvorfor har visse ejendomsinvestorer ikke revurderet deres værdier? På den ene side var huslejen og dermed overskuddet sandsynligvis stadig stigende i 2022 i forhold til 2021. På den ene side kan ejendomsejere godt lide at tro, at hvis de genererer mere rentabilitet, skaber de mere værdi, hvilket er sandt. Men i fast ejendom kræver værdiansættelse, at du multiplicerer dit overskud med en værdiansættelsesfaktor for at få det endelige svar (bare for at gøre tingene lidt mere forvirrende). Du dividerer dit overskud med en procentdel - kaldet en kapitaliseringsrente - for at få din ejendoms aktuelle værdi. Cap-satser har en tendens til at følge renten. Når renten stiger, stiger loftsrenterne. Når loftsrenterne stiger, falder værdien af ​​fast ejendom.

Så alt andet lige, hvis en ejendomsejer tjente mere i 2022 end i 2021 på deres ejendomsbeholdning, vil de sandsynligvis stadig have lavere værdiansættelser i forhold til for et år siden, fordi renten steg med næsten 5 procentpoint.

Og revisionssæsonen er sandhedens øjeblik. Med betydeligt færre transaktioner - hvilket betyder færre kompensationer for vurderingsmænd, der værdsætter erhvervsejendomme - bliver ejendomsinvestorer nødt til at forsvare deres værdier for første gang siden rentestigningen. Al denne "revaluering" sker lige nu og vil vare i de næste 60 til 90 dage. Der er relativt lav sandsynlighed for, at værdien er højere end sidste år.

Hvorfor er alt dette vigtigt? Hvis en investors belåningsmaksimum hos deres långiver er 80 %, vil banken kun låne dig 80 % - også selvom værdien af ​​din ejendom falder. Hvad sker der, hvis investoren skylder banken mere, end hvad de er villige til at låne dig? Du skal enten betale hele lånet tilbage eller give banken flere kontanter (eller andre aktiver) som sikkerhed. Under pandemien var bankerne alligevel hurtige til at foretage ændringer og dække investorer, men tingene er meget anderledes i dag.

De nuværende finansielle markedsforhold er dramatisk strammere. Ejere, der måske har været sikre i de senere år, kan nu blive tvunget til at finde andre finansieringsmuligheder. Eller blive tvangssælgere.

Der er investorer, der har været både skarpsindige og proaktivt ærlige over for stigende renter (selvom indkomsten stadig var stigende på deres ejendomme), men mange har holdt deres værdier på det samme som i 2021. Nogle har endda løftet dem.

De, der har sparket værdiansættelsen, kan hen ad vejen blive tvunget til at erkende, at renten er steget. Selvom de klarer sig godt, kan bankerne tvinge dem til at svare på spørgsmålet: Opfylder dine lån værditesten?

Den anden sko at droppe: Reducerede afgiftsruller

Hvis du er en by, et amt eller et skoledistrikt, der opkræver ejendomsskatter, er din indkomst baseret på to ting: 1. Millagesatser (skattesatser) og 2. Værdien af ​​de ejendomme, du beskatter.

Der er altid forskel på, hvad en vurderingsmand siger, at en ejendom er værd, og hvad den skattepligtige værdi er. Meget betydelige reduktioner i ejendomsværdierne vil sandsynligvis udspille sig i domstolene i løbet af de næste par måneder og kvartaler. Efterhånden som revisorer og ejendomsejere sætter spørgsmålstegn ved, hvor høje værdier der kan være for revideret økonomi, har de samme ejendomsejere en tendens til at kæmpe mod domstolene for at få den lavest mulige skatteansættelsesværdi fra kommunerne.

Så hvad betyder det? Hvis højere renter resulterer i lavere værdier gennem revisionssæsonen, vil de ejendomsinvestorer, der ejer disse ejendomme, tage deres næste tur til domstolene for at reducere mængden af ​​skat, de betaler til kommunerne.

Et fald i ejendomsværdierne og en stigning i tomgangsprocenten betyder lavere skatteindtægter for byerne. Fordi byer spiller en meget vigtig rolle i at levere forskellige former for finansiering for at få ejendomshandler over målstregen, er det problematisk at forestille sig betydelige skatteindtægtsreduktioner på steder, hvor infrastrukturforbedringer er afgørende for, at ejendomsudviklingen kan komme videre.

For at sige det enkelt betyder lavere skatteindtægter færre muligheder for udviklere.

Denne særlige sko kommer til at være meget regional. Kommunerne har forskellige økonomiske levedygtighed. Dem med mindre kontormarkeder, for eksempel, vil sandsynligvis klare sig bedre. Skatterollen-bekymringen kan også afbødes af et løft i skattesatserne, som midlertidigt kan rette op på et hul på kvitteringerne, men i sidste ende gør ethvert sted mindre attraktivt for investorer på lang sigt.

Den (mulige) tredje sko at droppe: Tvangssælgere

Lad mig gøre én ting klart: Jeg forudsiger ikke en tvungen sælgers marked. Det kan ske; det kan det ikke.

Men mens vi ser de to første sko falde, er vi alle nødt til at holde ørerne åbne for at høre, om den tredje sko falder til bolig- og erhvervsejendomsmarkedet. Det er meget muligt, at kombinationen af ​​disse to første faktorer - reviderede værdiansættelser og reducerede skatteindtægter - resulterer i, at investorer bliver tvangssælgere.

De spørgsmål, vi skal stille nu, er: "Hvornår finder vi ud af det?" og "Hvor lang tid tager det?" Det korte svar er, at vi nok ved det til sommer. Foråret er et godt tidspunkt at se styrken af ​​forbrugermarkedet, fordi forårets salgssæson er, når størstedelen af ​​forbrugerne køber nye boliger (i tide) til næste skoleår. De tidlige teblade på forårets salgssæson ser ud til at være okay, men det kan hurtigt ændre sig, hvis renten af ​​en eller anden grund springer.

Det vil også være sommertid, før bankerne er i stand til at tyde løsninger for dem, der ikke opfylder deres låns LTV-test.

Hvis lavere værdiansættelser af ejendomme ikke resulterer i tvangssalg, tror jeg, vi nærmer os det helt klare på boligmarkedet. De fleste bolignedgange er meget længere end et år, men alt er mere ustabilt i erhvervsejendomme, end det plejede at være. Toppene er højere, hastigheden af ​​fald er hurtigere, og jeg tror, ​​at når investorer føler, at renterne er stabile, og risikoen for tvangssalg neutraliseres, vil der være en reel efterspørgsel efter ejendomsaktiver.