Starwood REIT begrænser ligesom BREIT investorindløsninger fra ejendomsfonden

Kendt som SREIT, 14.6 milliarder dollars REIT ledes af Barry Sternlicht, grundlæggeren og administrerende direktør for Starwood Capital, et privat investeringsfirma med fokus på fast ejendom med over 125 milliarder dollars i aktiver under forvaltning. Starwood Capital administrerer REIT. Sternlicht er også administrerende direktør for Starwood Property Trust (STWD), et børsnoteret ejendomsudlånsselskab.

SREIT er den næststørste ikke-handlede REIT bag Blackstone Real Estate Income Trust, som har omkring $69 milliarder i nettoaktiver. Blackstone (ticker: BX) køretøjet, kendt som BREIT, flyttet til at begrænse indløsninger i november, efter at forhøjede anmodninger om investortilbagetrækning oversteg dens kvartalsgrænse på 5 %.

Ligesom BREIT tillader SREIT månedlige indløsninger på 2 % af den indre værdi, eller NAV, og 5 % af NAV kvartalsvis.

Den forhøjede indløsningsanmodning viser, at mange detailinvestorer flytter til exits på ikke-handlede REIT'er, som ikke handles på en børs, efter at deres præstationer langt har oversteget resultaterne for børsnoterede peers i år. Den enorme præstationskløft mellem de ikke-offentlige og offentlige REIT'er har skabt et incitament for investorer i de ikke-handlede REIT'er til at udbetale.

I stedet for at handle på børser som NYSE, er disse REIT'er som gensidige fonde, fordi investorer kan købe eller sælge aktier månedligt baseret på deres NAV underlagt indløsningsgrænser.

I et brev til finansielle rådgivere, der blev sendt til Barron's, sagde SREIT, at det modtog anmodninger om tilbagekøb svarende til 3.2 % af NAV i november. Baseret på den månedlige grænse på 2 % opfyldte den 63 % af investorernes indløsningsanmodninger (0.63 gange 3.2 er lig med 2). Alle anmodninger, der ikke blev udfyldt, skal fremsættes igen i december, hedder det i brevet.

Ikke-handlede REITS har månedlige og kvartalsvise indløsningsgrænser for at beskytte dem mod at skulle likvidere betydelige mængder af fast ejendom eller væsentligt øge gearingen som svar på høje indløsningsanmodninger fra investorer.  

"Disse grænser er designet til at beskytte eksisterende investorer og køretøjets langsigtede sundhed og i sidste ende for at maksimere aktionærværdien," skrev SREIT i sit brev.

SREIT har en lignende aktivmix og gebyrstruktur som BREIT og har haft sammenlignelige resultater. SREIT har ligesom BREIT hovedparten af ​​sine aktiver i flerfamilielejlighedskomplekser efterfulgt af varehuse. Disse har været to af de stærkest ydende sektorer i REIT-industrien i de seneste år.

SREITs år-til-dato afkast til og med oktober var 10.2 % på en af ​​dets aktieklasser, hvilket kan sammenlignes med et afkast på omkring 9 % for BREIT.

Førende offentlige lejlighed REITs som

Egenkapitalboliger

(EQR) og

Lejlighedssamfund i Mellemamerika

(

MAA

) er slukket med omkring 30 % i 2022. SREITs årlige basishonorar er 1.25 % af nettoaktiverne og et præstationshonorar på 12.5 % med forbehold for en 5 % forhindringssats. Det har givet et afkast på omkring 15 % årligt i de seneste tre år.

SREIT- og BREIT-aktivbaserne er domineret af kommercielle ejendomsinvesteringer, som er mindre likvide end børsnoterede værdipapirer. I sin 10-Q sagde SREIT, at den havde 2.5 milliarder dollars umiddelbar likviditet i slutningen af ​​september, bestående af 1.7 milliarder dollars lånekraft og 800 millioner dollars i kontanter.

Ligesom BREIT er SREIT vokset hurtigt i det seneste år, da de samlede aktiver steg til 30 milliarder USD i oktober fra omkring 20 milliarder USD ved udgangen af ​​2021. Med omkring 15 milliarder USD udestående gæld ved udgangen af ​​september, har SREIT en højere gearingsgrad end sammenlignelige offentlige REIT'er som Mid-America Apartment Communities,

AvalonBay-samfund

(AVB), og

Prologis

(PLD), det største lager REIT. AvalonBay, for eksempel, har en lignende virksomhedsværdi - markedsværdi plus nettogæld - som SREIT, men har $8 milliarder i udestående gæld.

Alligevel har detailinvestorer kunnet lide præstationen af ​​de ikke-handlede REIT'er og rigelige udbytteudbytter på omkring 4%. Men at sætte grænser for indløsninger eller indføre en gate, kan rasle investorer og potentielt fremkalde flere anmodninger om tilbagetrækning, mens det gør det vanskeligt for den ikke-handlede REIT at sælge nye aktier til investorer.

Keefe, Bruyette & Woods analytiker Robert Lee skrev tidligere på året, at alternative forvaltere er ivrige efter at tiltrække "låst kapital" fra individuelle investorer. Selvom det ikke er et problem, når tiderne er gode, sagde han, "der er en risiko for, at individuelle investorer i tider med stress kan indse, at de ikke er så tilfredse med manglen på adgang til deres kapital."

Selvom likviditetsgrænserne tydeligt fremgår af ikke-handlet REIT-litteratur, har de ikke været et problem indtil for nylig. Sådan beskriver SREIT sin indløsnings- eller tilbagekøbsplan:

“Selvom du bør se din investering som langsigtet med begrænset likviditet, har vi vedtaget en aktietilbagekøbsplan, hvor aktionærer på månedsbasis kan anmode om, at vi tilbagekøber alle eller en del af deres aktier. På grund af den illikvide karakter af investeringer i fast ejendom har vi muligvis ikke tilstrækkelige likvide ressourcer til at finansiere tilbagekøbsanmodninger. Derudover har vi etableret begrænsninger for mængden af ​​midler, vi må bruge til tilbagekøb i en hvilken som helst kalendermåned og -kvartal."

Skriv til Andrew Bary på [e-mail beskyttet]